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周边房价涨了好几倍？前海眼红：“是我站的位置不够高吗”

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21



今年5月份，龙光花了116亿元，在前海创造了深圳房地产市场史上第四宗百亿土地，摘得前海片区第四宗住宅用地。

自2013年前海成立至今，这是第三次出现住宅用地招拍挂出让。刨除一宗终止出让的地块，严格意义上这是前海史上第二次宅地拍卖。

除去协议出让的宅地，纯宅地的招拍挂从2019年就开始在前海出现，或许是前海将近10年的另一个开端。

躺赢的宝中 连沙井福永都可以“碰瓷”前海

今年不仅是深圳经济特区建立40周年，也是前海合作区成立10周年。

这个15平方公里的“填海区”，好像在创造着一个产业经济的神话，但又似乎绕不开房地产。

与其说深圳人擅长房产投资，还不如说深圳人更擅长炒城市规划。只要稍微在西部，聪明的地产策划都能将其与前海扯上关系。

可以看看宝安中心的典型楼盘。曾经“前海概念第一盘”的熙龙湾，2012年就已经在3.8万元/平的高位，现在呢？贝壳找房上显示小区均价已经达到145382元/平，由于其为大户型为主的社区，总价超过2000万的挂牌司空见惯。

根据乐居此前报道，宝中近几年开盘的项目，目前均价已经在10万+以上，如16年开盘的新锦安壹号公馆当时均价是8.5万/平，现在均价达到了11.5万/平，壹方中心玖誉现在更是达到了15万/平。

链家网上显示，宝中片区目前整体房价突破10万+，为10.9万/平。在宝安区属于房价最高的区域，比隔壁翻身、碧海高出2.8-4.7万/平，甚至比豪宅片区曦城都要高出2万/平。

就连福永、珠海的一些楼盘都打着“前海”旗号，声称其为前海辐射区内，喊出了大空港的政策利好，区域房价随之水涨船高。

而在2019年10月，前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区“双扩区”方案已上报国务院。如果“扩容”事成，拥有世界级定位的前海将会更加会将直接影响到宝安。

深圳新晋金融中心规划拐弯？前海的上限在哪里

自2014年年底，前海15平方公里被纳入自贸区了，纳入自贸区本来是件“喜事”，但一同“入选”的还有蛇口工业区的13.2平方公里区域；再后来，2017年粤港澳大湾区尘埃落定，前海、南沙、横琴等被一同提起，共同带动大湾区的发展。

政策的帽子越扣越高，是叠加，还是累赘？

这个疑问自然是存在的。

前海本来是个独特的存在，但现在前海未来的展望可能“只是”福田，而且有细心的网友发现，在航空限高区内的前海，区域内建筑可“创造”的产业空间也是有限，甚至可能还不如福田。

从“特区中的特区”开始，从前海的全称“前海深港现代服务业合作区”开始，前海走的这条路就注定不那么简单。

从确定开发政策伊始，以活力水城的创新规划吸足了眼球，人们都惊呼另一个超级商务区即将诞生，但这些年产生的经济效益却在地产上得到了完美的体现。

稍微了解深圳地产的人都知道，不仅是前海，这些年深圳轨道发展、城市规划都“一路向西”。就如上所述，宝安中心、的房价飙升自然就与前海的“利好政策”脱不了干系。

前海开发区横跨了深圳南山区和宝安区，由双界河、月亮湾大道、妈湾大道和前海湾海堤岸线合围而成，均为填海造地。这里更是个全国著名的注册地，是房产商口中的“肥肉”，尽管拿地条件严苛，但每块地的招拍挂都受到众多地产商的“垂涎”。

发展商对这里更为“钟情”，为了争到前海最靓的地块，平时彬彬有礼的发展商CEO甚至罕见地在土地交易中心现场动怒。

时间回到2014年1月，前海首次出现“双料地王”，由兆华斯坦和前海国际能源金融中心有限公司以134亿元竞得，当时的楼面地价为2.8万元/平，而在投标现场，亲自来到现场参与竞拍的卓越地产总裁李晓平表示质疑，对地块出让的技术标标准有疑问，然于事无补。

这块地，就是现在的恒裕前海金融中心。恒裕是什么公司？公开资料显示，前身为深圳市金龙实业，其老板背景系深圳房地产界里最会投资的“潮汕帮”。

按说恒裕也是港企，但更广为人知的是恒裕是个深圳本地房企。在前海拿地的开发商中，少不了华润、卓越、龙光、中粮等一线地产商，除了“站台”，更多地是看中了这块土地可产生的升值空间。

前海的第一个10年 不搞房地产的前海还能创造奇迹吗

也许我们能理解土地资源稀缺的前海，也一再强调不再走“土地财政”的老路，然而到了2019年，风向变了。

眼看着宝中、蛇口都顺着政策的“春风”一路往上的房价，眼红。2019年前海首次公开出让住宅用地开始，前海土地拍卖的味道就开始不一样了。

原有的差别化供应政策，就被媒体称作深圳的“新一轮土改”。

前海拥有土地改革的政策基础。2012年5月，国土资源部和广东省联合批复《深圳土地管理制度改革总体方案》，赋予深圳在土地管理制度改革方面先行先试的历史使命，深圳新一轮“土改”就此启动。

作为全国性改革创新平台，同时也是深圳市土地管理制度改革重点实验区，前海肩负着土地管理制度改革先行先试的重任，正成为深圳“土改”的新样本。

官方曾表示，深圳土地资源十分紧缺，传统的土地出让模式容易造成土地利用效率低下，探索差别化土地供应模式，能更好地发挥市场在土地资源配套中的作用，提高土地利用效益。

有记者曾经发现，从前的政策规划里，前海合作区里不搞房地产，但有三个板块可以住人，即人才公寓、都市综合体和若干家五星级以上的酒店。跟产业没有直接关系的住宅，也都在官方的推动下出现了，前海离“房地产”经济还远？

曾经的BOT模式开启了万科代建的前海企业公馆。然而受全球经济变动的影响，曾经帮助恒裕在卓越手中“抢走”前海最靓地块的美国房企此前也传出将其转让套利的消息。

建设多年，目前已快速长成的前海，自贸区、大湾区的政策加持下，对标“曼哈顿”的勇气应该不曾减退。前海，能否在下一个10年，让世界看到另一种深圳速度？

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