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实探 | 家长不焦虑！深圳霸气学区房，最低只要7.8万/㎡？

乐居编辑部 深圳乐居 2022-03-21

新政后，首先挺住的可能还是学区房

深圳家长，你们准备好qian了吗?

 出品 / 深圳乐居   ID: szhouse  作者 / 国斌

深圳家长圈子中流传着这么一句话：“进了四大名校初中部，等于一只脚就踏进了高中部的大门。进了高中部，一只脚就进了985的大门。”

被称为“四大名校”之一的深圳中学的初中部，位于罗湖，作为罗湖顶级学区，成为深圳家长关注的重点。

深圳中学初中部

乐居通过对深中学区的走访，发现这一均价高达11万的学区，还有不少适合购房者们的选择。而且，目前新政并没有对深圳的学区房带来明显的价格波动。

“赢在起跑线”的观念深入深圳家长们的心。深圳家长和准家长们也越来越重视教育的投入，那么在罗湖区上深圳中学的车，有哪些房子会成为最佳选择？
 
罗湖学区有哪些选择？

我们首先来看看罗湖区的初中选择 

第一梯队：深圳中学初中部 第二梯队：罗湖外语初中部 桂园中学 翠园初中部第三梯队：笋岗中学 翠园东晓校区 第二实验第四梯队：其他

根据2019年罗湖区各大初中的升学率，乐居得出罗湖区最新初中的排行如下：


不难看出作为第一梯队的深圳中学初中部明显高出第二梯队的初中一个档次，而到了第三梯队的初中，只有在年级排行前十名才有机会入学“四大名校”。罗湖区的其他初中与深圳中学初中部有明显差距。

区域内无新盘
买深中学区房，都有哪些选择？

罗湖近半年来，并没有像深圳西部的房价那样疯涨。然而拥有深圳中学学位、楼况尚能接受的楼盘，其单价已经达到11万/㎡，其中小户型更是达到单价13万/㎡。让孩子读深圳中学，买套深中学位的房子并不容易！

近年来，对于学区房的资格审查越来越严格，学区房是否实际居住是一个重点考察的硬指标。教育局一旦查到楼房并非自住，立马取消入学资格。

对于学区房，当然也要符合一般平时居住的条件，所以“老破小”当然不会成为买家购买并长期居住的选择。

佳兆业金翠园

罗湖区作为深圳的老城区，有许多90年代建设的楼梯房，其许多正在进入城市更新改造的队列中。

无论是楼龄和楼况，这些老破小都并不太适合长期持有或居住。但偏偏在罗湖区，可选的、楼龄尚好的二手楼并不多。

深圳中学初中部全市排名第三，属于深圳市的省重点中学。自然成为深圳家长眼中的“唐僧肉”。

优异的教育资源加持，深圳中学初中部拥有直升高中部的机会，高中部高考重本录取率在全市稳居第一，高达96.7%。这无疑是全市最好的学校之一。

通过对深中学区这一片区的走访，乐居发现深中学区同样存在一些楼龄较高、楼况一般的楼盘。年份与参考的二手房均价如下：


对深中学区的楼盘进行筛选，不考虑楼况较差、楼龄较高的楼盘，筛选后得知，佳兆业.金翠园，嘉多利花园以及合正星园这三个楼盘适合作为学区房的“上车”考虑。


罗湖区作为深圳老城区，可以了解到在深中学区内，暂无新增旧改的可能，二手房只能成为首选。


挂牌量与成交量都很低，而根据乐居实地走访，三个楼盘对于适合家庭居住的两房或者三房的房源选择总价基本在1100-1200万左右，其中金翠园有适合家庭使用的80-90㎡户型。

还有单价高达13万的小户型房源，总价在750万左右，但是一室一厅的配置并不太适合起码的一家三口居住。而嘉多利花园与合正星园现有的二手房源均是总价高昂的大户型。

可见，以二手房市场交易为主的深中学区，市场并不活跃，新政背景下，预计下半年号称“王牌学区”的深中学区的二手房交易量继续低位徘徊。

第二梯队学区房价差4万/㎡

对于第二梯队的学区房，以下是一些楼况较好、楼龄较新的二手房小区。其中翠园初中和桂园初中的学区房单价稍高。

翠园中学


第二梯队的学区房，比起独一档的深圳中学初中部学区，最高存在4万元/㎡左右的差距！

二手业主选择不卖了？
深圳学区房价格目前仍然坚挺

715新政对于深圳二手房交易市场来说，影响巨大。

但一些临街中介表示，深中学区的业主并不愿意降价销售。

不仅如此，新政策颁布后失去购房资格的业主，更不愿将手中的优质学区房“拱手让人”，即便价格高企。

因此深中学区的二手房选择进一步减少。

中介口中认为，新政落地会给深圳楼市一个缓冲期，短期内楼价并没有下降空间，新政对于二手房交易量的影响巨大，但在价格来看目前仍然是个谜。

9、10月份的楼市传统旺季来，成交量向好。房屋中介介绍，新政落地后，看房的人确实少了很多，但是二手房可供选择的并不多，合适的房源仅剩几套，本来挂盘的业主也有不少选择不卖了。

合正星园

“二手房的价格要看业主怎么定，现在的业主都不愿意降价销售，二手房的价格短时间内应该不会降。”中介说道。

据了解，有许多深中学区房业主选择使用完学位后就出售。

“深圳的教育资源很紧张，教育压力很大，深中作为全市前列的名校，市属公办的省重点是一直都有教育质量的保障的，深中学区房的升值潜力很大。”房屋中介说道。

>>>专家：什么样的学区房比较危险，要谨慎入手？

由于学校和生源直接供不应求的剪刀差随着人口净流入和高出生率越来越大，教育局难免会不断更新积分标准。

以史为鉴，参考北上广，面积小于50㎡的物业，无法真实居住的物业，土地性质过于复杂，甚至不是居住用的物业，未来积分会降低，低到够不着录取积分而失去上学资格。
 
专家认为，整个深圳未来的学位会越来越紧张，因为人口在不停地增加，整个深圳的学区房的缺口都是非常大的。

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