四大银行同日公告：调整！影响多大

在8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）不到10天后，9月7日，包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等多家大行同步发布具体操作细则。

据21世纪经济报道记者梳理，此次细则主要进一步明确了几个问题：

一是调整规则。由于LPR定价改革和住房贷款利率下限调整，规则均明确了三个时间段，即2019年10月7日前发放（且已转换为LPR定价）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款利率下限。

二是调整方式。多家银行均表示将在2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。对于因政策调整导致首套房认定发生变化而符合规则的，可以于2023年9月25日起在贷款银行进行申请，后续银行会进行认定，符合后及时调整。调整后均当日生效。

三是利率不会上调。由于每位购房者贷款利率不同，因此也会出现贷款利率可能低于所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的情况（尤其是在2022年10月规则调整后，不少城市利率低于全国利率下限LPR-20bp的情况），如果出现，银行不会调整，即不会造成因调整后利率上调至政策下限的情况。

如何理解三个节点？

2019年8月16日，央行发布“中国人民银行公告〔2019〕第15号”，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，自2019年8月20日起，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率。

公告还要求，自即日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。存量贷款的利率仍按原合同约定执行。各银行不得通过协同行为以任何形式设定贷款利率定价的隐性下限。

2019年8月25日，央行发布“中国人民银行公告〔2019〕第16号”，就新发放商业性个人住房贷款利率进行改革，决定自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。当时还明确，全国首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，各地可以根据情况确定加点下限。

对于存量房贷利率，2019年12月28日，央行发布“中国人民银行公告〔2019〕第30号”，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

“2020年3月至8月，按照市场化、法治化原则顺利完成存量浮动利率贷款定价基准转换。截至8月末，存量贷款定价基准转换率达 92.4%。”央行曾在2020年四季度货币政策执行报告中披露。

对于此前存量房贷利率未进行LPR转换的购房者，上述多家银行明确，应由客户向该行主动申请利率调整，先按照“中国人民银行公告〔2019〕第15号”相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按调整规则调整贷款利率。未申请转换的，将无法办理。

2022年5月15日，央行、原银保监会下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，决定对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，各地可以根据情况确定加点下限。

下调对银行影响多大？

在《通知》答记者问中，央行、金融监管总局有关负责人表示，调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

而据近日多家银行的答客户问中，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的。按照《通知》通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

对于上述“LPR”，是目前的LPR还是当时发放贷款时的LPR，市场还仍有争议，且准确区分二者对银行业绩影响区别较大。

根据9月7日农业银行方案，“对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）”，其中“对应的”，即可以明确“LPR”为当时的LPR。

按照目前的政策，武汉2019年10月7日前的执行利率下限水平为基准利率0.7倍，即4.90%（5年期以上贷款利率）*0.7倍=3.43%，3.43%低于4.80%（2019年12月5年期以上LPR），那么小李的房贷利率为“LPR+0”，变更后目前为4.2%，相当于其房贷利率下调50bp。

对于此次调整，多家商业银行曾测算了对业绩的影响。中信银行副行长谢志斌表示，该行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元，“这部分按揭每降低10BP，将会影响贷款收益大概是6亿元，影响净息差0.8BP。”

浙商银行副行长景峰表示，该行存量按揭贷款中，90%为一套房，其中40%符合要求可以进一步下调利率，多数都是最近三四年才做的贷款。“我们做了测算，这一政策对于明年净息差的影响大约是1BP的下行，不到2BP。”

值得一提的是，农业银行明确，该行可于2023年9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜；工商银行明确，如对利率调整事宜存有异议，可在利率调整后一年内联系贷款服务行。

以下附上四大行具体公告。

中国工商银行

7日，中国工商银行发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告。调整规则如下：

（一）调整后利率水平。对于符合本公告要求的存量个人住房贷款最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，具体按照以下情形分别进行调整。

1.2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

2.2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

3.2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

4.各城市首套房贷利率政策下限历史调整情况详见当地人民银行省级分行网站公示。

5.贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。

（二）利率调整方式。我行将根据存量个人住房贷款情况，通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整：

1.协商变更合同利率是指由我行与客户协商降低贷款合同约定的利率水平；

2.新发放贷款置换是指由我行新发放一笔贷款，客户使用这笔贷款置换存量首套房贷。

中国农业银行

7日，中国农业银行发布关于降低存量首套住房贷款利率有关操作事项的公告。本次存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整规则如下：

1.对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

2.对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

3.对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20个基点；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

中国银行

7日，中国银行发布关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告。调整规则如下：

（一）贷款市场报价利率（LPR）贷款

2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。

2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。

2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。

（二）人行基准利率贷款

人行基准利率贷款先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

（三）固定利率贷款

固定利率贷款先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

（四）不良类贷款

不良个人住房贷款暂不进行利率调整，待客户归还拖欠本金及利息、贷款状态恢复正常后，再进行存量房贷利率调整。

中国建设银行

7日，中国建设银行发布关于明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项的公告。其中提到，我行存量首套住房贷款利率拟按以下调整：

（一）浮动利率贷款

1.2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。

2.2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。

若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。各城市首套住房贷款利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。

（二）2019年10月7日（含）前发放且当前仍采用基准利率定价的贷款，以及固定利率贷款，可申请转换为采用LPR定价的浮动利率贷款，并签订协议，在转换后按上述“二、（一）”中对应的浮动利率调整执行；若仍选择继续执行固定利率或采用基准利率定价，则本次不调整。

当前执行利率如低于按上述情形调整后的利率水平，不进行调整。

来源：21世纪经济报道（记者：李愿）、中国工商银行微信公众号、中国农业银行微信公众号、中国银行微信公众号、中国建设银行网站等

1. 英国第二大城市宣布破产！首相: "国家没责任救无能地方政府"！

2. 利好！"国产替代"迎政策加码，重大投资机会来了？

3. 人民币大消息！

4. 致命细菌！美疾控中心突发警告！英国最新宣布：这是恐怖组织！蹭茅台热点？多个商家被罚！

5. 正抓紧制定两个方案，证监会最新发声！

6. 日本正式上告WTO，外交部回应新法律，日本在华不再享有豁免权

7. 缅甸发文！
   

文琳行业研究