好故事应该让

更多人知道

文丨杨浩林

 （一）

3月19日当天，李聪位于北京东三环边的家里来了很多看房的人。

一周之前，李聪把他的房子以610万的价格挂到了网上。这套户型好、装修好、位置好的房子立即成为了中介推销的重点。

很快，看房的人络绎不绝。当时正赶上北京房价暴涨，又正好是两会期间，再加上传出了限购升级的传闻。更多人还在观望，不敢轻易出手。

看着行情不错，李聪又把房子涨到了660万，当天也正好是史上最严调控「317」出台的日子，认房认贷、首付比例提高到80%，让买房的门槛空前提高。

3月19日下午，有两个中介给李聪打来电话，说有两个今天来看过房的客户准备成交。同时有两家准备买，李聪也没有犹豫，立马加价20万。没过一会儿，就有一位中介就打来电话，「680万没问题，晚上就带客户过来签约。」

这套小三居是李聪和妻子八年前为了结婚购买的，当时总价150万元。

接到中介打来的电话后，李聪没有太兴奋，反而和妻子焦虑了起来。

两人在沉默中吃完了晚饭。李聪说，「算了，先不卖了。」他很焦虑，卖完房后购房资质腾不出来是个问题，一时半会儿钱花不出去也是个问题。

「在北京，背着钱跟背着炸药一样危险。」这次，李聪和妻子达成了共识，不卖了。

这时候中介打来电话，说已经带着客户到楼下了。没时间多商量，李聪和妻子决定演一出戏，「就说我想卖你不同意吧，一会儿我唱白脸你唱红脸。」随后两人下楼。

这是李聪去年卖掉公司、全职「炒房」后做出的第一次关键决策，他显得非常谨慎。对于李聪这样希望靠房产增值赚钱的人来说，又遇上了不明朗的政策，只能让他对现金更有戒心。「宁愿吃小亏也不能吃大亏。」

（二）

一个月以前，李聪在不远处的小区里以低于市场价的价格谈下一套160平米，总价接近1700万的大房子。以低价拿下一套大房子，让李聪十分高兴。卖方也比较豪爽，经过谈判，在支付了400万定金后，给了李聪8个月的周期进行周转，再进行网签过户。

8个月的周期，足够李聪先卖掉一套房子腾出购房资质，并将名下的另一套房子进行抵押贷款。将资金汇总凑够全款进行支付。在时间上是游刃有余的。新房过户后再做抵押，利用抵押出来的资金做下一步的投资。

在全款买房的条件下，同样可以用抵押贷款的方式来加杠杆，提高负债率，以此将房产收益最大化。

但是这次卖房，李聪就没有上次顺利了。这次李聪给自己的房子挂了和两个月前一样的价格。

虽然这次看房的人没上次多，但也不算少。在李聪看来，这跟市场的平淡有关，更重要的是，与房屋中介的变招有关。

自从317新政出台后，最近几周房产交易量就比最高峰时少了将近70%，二手房市场出现了量价齐跌的现象。但是在全职买房的李聪看来，房价其实并没有真正降下来。「之前那些虚高的报价确实降了一些，总的来说还是跟两个月前房价水平差不多。」

而造成房价下降假象的，正是调整了战略的中介链家。据悉，在交易量严重下滑的背景下，链家只会挂出同一小区「低于市场价的那1-2套房源」，换言之就是绝大多数房源即使挂到了链家网上也不会显示出来。

在市场需求被抑制的情况下，链家开始主攻低于市场价的房源，进行各个击破。「因为房子肯定是要卖的」，一位链家中介告诉我，「所以这样外面的人看着就会感觉房价在降」。

在这样的策略下，李聪就成为了「受害者」。5月25日，链家网上线了和李聪同一小区的另一套房源：户型一样，但是均价低了好几千。与此同时，李聪的房源已被屏蔽。

这让李聪十分焦急，如果这套房子成交，那么也势必会将他的房子每平米拉下来两三千。但是他也不得不在年底前将房子卖掉，买和卖要同时进行，并且差价要最小化，才是一次成功的操作。

李聪决定去找好友陈晨商量对策。陈晨和李聪是同行，他们都是在北京全职买房的人，据他们说，像他们这样在北京全职研究买房的人少之又少，「几乎没有」。

在全职做房产投资之前，李聪和陈晨是电商行业的同行，多年前就认识，他们都有自己的公司。他们和那些为了创业卖房的苦逼创业者恰恰相反，他们是因为创业而买了房，又因为买房尝到了甜头，停掉了之前的事业，把投资买房当成新的创业项目。

李聪算上刚刚拿下的那套大房子，在北京已经有了四套住房，而陈晨算上两套被套在手上的商住房，在北京以及环京区域已经有了8套房产。

在这样的行情下，他们已经成了楼市的幸运儿，不过他们最早买房时可没有想过靠买房来挣钱，也没有想过房价能涨到这么高。

现在，他们准备将手上现有的房产，在北京极高首付比例的现状下，通过抵押贷以及房产置换的方式，适当地提高身上的负债率，加大杠杆。想要通过房价的上涨，来将自己的收益最大化。

在他们看来，北京房价继续上涨是一定的。「现在压制得越狠，以后爆发也越狠。」

「任何挣钱的事情都是顺应了正确的经济规律的，有的人是主动顺应的，而我就是被动顺应的。」李聪说。

（三）

李聪2001年来到北京读大学，2005年还没毕业的他就开始了创业。和所有迷茫时期的大学生一样，李聪那时候也在纠结自己的职业规划。

当时正好同学校有一个老乡在跨境电商公司做兼职客服，听老乡介绍说「这个可以搞」，李聪也开始尝试自己做，在eBay上开了网店。

那是电商创业红利期。「淘宝都还没做起来。」

很快李聪就尝到了甜头。「我们相当于是第一批用互联网的方式把中国的东西卖到国外的人」。李聪去潘家园淘一些旧货放到eBay上卖，也卖一些服装。收益率很高，相当于投入1-2万的成本，一个月就能赚那么多，钱慢慢就滚起来了。「其实本质上赚的就是一个信息不对称的钱。」

毕业以后，李聪以此作为自己的创业项目，并成立了公司。还将父母接来了北京。

有了些积蓄后，李聪开始买房。不过当时他买房的目的却并不是投资，而是自住的需求驱动。「自己住要买一套，父母来了买一套，孩子要上学了又开始买学区房。陆陆续续赚到的钱都投到房子里去了。」三套房子都不是投资的打算，都是自然而然就买了。

2014年的时候北京也经历了一次认房认贷的限购，北京的房价也因此而连续降了几个月，赶上孩子要上学，李聪得以以抄底的价格买到一套学区房。当时好友陈晨就告诉他应该多买、加杠杆多贷款。「不过那时候也不懂，如果按当时的情况，是完全有能力买两套的。」

李聪说他直到2015年房价开始暴涨的时候才醒悟过来。那时房价的涨幅很快就超过了生意上的收益。

「当时刚开始做电商的时候也不懂什么引流还有流量转化这些东西，都能赚钱。这个行业做着做着其实是懂得越多越赚不到钱，说白了就是行业不行了。」

渐渐地，李聪将重心转向了研究房产投资上，随着学习的深入，李聪发现，房产投资要全职研究才能研究透，要学习非常多的东西，金融、房产本身、法律方面的知识都需要学习。比较之后，李聪选择了天花板更高的房产投资，将公司转手，开始全职做这件事。

（四）

陈晨是最早提醒李聪买房应该多加杠杆的人，也是现在全职买房领域上为数不多的同行。陈晨却直言他醒悟过来的过程走了很多弯路，甚至他自己以前对于买房这件事常常是抵触、逃避，甚至有些反感，「我以前经常想，房价这么高了还有人买吗？」陈晨说。

陈晨大学毕业后在老家河南工作了半年，后来他想要来北京找更好的机会。2004年正好是疯狂英语最热的时候，陈晨在朋友的感召下，一边工作，一边利用清晨的时间读英语。

在北京工作了一年后，他没有看到能够留下来立足的希望。「当时我们公司的老板在海淀区买了一套房，房价就7000多了。我们公司工资最高的人也就那么多。」而那时陈晨的工资只有1500一个月，在中关村住着200多元一月的床位。既没有钱，也没有闲。

觉得看不到希望，再加上自己觉得不太适合软件开发的工作，陈晨辞了职。后来听一起学英语的朋友介绍，说做外贸挺好的。陈晨听着觉得不错，也决定试一试，就开始在eBay上卖服装。

「就是卖一些仿货」。那时候利润也很可观，「后来平台开始查了就独立做网站。」陈晨说。

赚了一些钱后，陈晨开始尝试一些理财投资，不过因为「那时候不懂」，陈晨的投资收益并不高。买过股票、基金，也都赔了钱，买房也是在2013年全款买了一套自住。

到北京后，从相信国家能够调控房价并且抵触买房到最终「醒悟过来」，是在2013年。

2012年，公司规模扩大后，陈晨把公司搬到了物流方便的商住小区里。「第一年，那边房子一套100多万，第二年我一问就200多万了，那时候就醒悟过来了，发现买套房子放一年比我开公司还挣钱。」在触目惊心的数字面前，陈晨被一掌拍醒。

随后他开始花心思研究房子，2014年还报了房产专家董藩的课程，更加坚定了买房的决心。

「开始的时候把一些钱投进去，买的都是新房，都是瞎买。而且都是一个人去看房，很孤独的。」陈晨说。

直到2015年接触了水库论坛，知道了欧成效（房产圈大V）之后，陈晨才知道了房产投资的玩法——「一定要买二手房，要在能够承受的范围内提高负债率，多加杠杆。只有二手房的价格才是真正的市场价格。」

（五）

在水库论坛微信群里，有人说过这样一句话——「买房的人其实也需要一个成功的偶像来做支撑。」

欧成效作为一个在房产投资圈以及部分经济学爱好者中无人不知无人不晓的人物，他显然是担当这个偶像的最佳人选。在粉丝心中，他被尊称为「神」。

欧神显得很神秘，他的背景是什么，它究竟买了多少套房子，很少有人知道。但这不妨碍他以及他的水库论坛正在被更多人所认识。在神秘之下，欧神又显得高调。

通过建立水库论坛，以及通过微信公众号以及各类知识付费平台，欧神正在通过更多的平台对买房人进行着指导。

最近一年的时间，知识付费成为一大风口，而关于房产内容的消费又占据了非常重要的比重，成为了知识付费下的狂欢。分答、微博问答等平台随处可见关于房产投资的问题。两个月前，欧神在付费社群平台小密圈开通了自己的圈子，在3000元的入圈门槛下，欧神24小时就入账230万元。

欧神在自己的小密圈中晒出自己妻子与美团创始人王兴的聊天截图，王兴也是欧神的读者

不过在陈晨看来，欧神在知识付费平台挣的都是辛苦钱。在各种平台上，欧神每天都会花大量的时间来回答提问。据他推测，欧神手中的房产有上百套。而比起房产的收入，知识付费的收入确实不能算多。

「他已经做到这种程度了，财富对他来说像是数字一样了，他也需要一些掌声和荣誉吧，他粉丝这么多，也很自豪。」

（六）

李聪、陈晨以及亲戚买房联合创始人张睿志均认为在房地产方面，北京这个城市是最特殊的。

北京不仅是中国房价最高，也是除了雄安新区以及出台了限卖政策的保定市以外对房地产限制最严的一个城市。

但是房价还是在不断加码的限购政策下向上走，最核心的原因就是「有钱人多，需求旺盛」。当前北京的房价甚至是被低估的。

在张睿志看来，北京是个资源高度集中的城市，再加上北方没有南方长三角、珠三角那样的城市集聚。

「北方真正意义上的大城市只有北京」。再加上通货膨胀的压力，人们倾向于降低手头的储蓄，进行投资升值。而目前对于中国的国情来说，老百姓的投资渠道相对较少，而且外汇的限制也导致了人民币「出不去」。种种因素造成了资金大量进入楼市，从而引起了房价上涨。

在李聪和陈晨看来，房产投资赚钱本质上靠的是增值，并且这个事业是会越干越好，「是个正向积累」。在供小于求的条件下，房子作为固定资产，增值的收入不会被通胀吃掉。

限购严，购房门槛高，也就阻断了短期炒房、快速转手倒卖行为的发生。「事实上，北京几乎不存在炒房的，投资的都很少。买房的人绝大多数70-80%都是置换，剩下一部分是刚需。」亲戚买房联合创始人张睿志告诉我。

陈晨认为财产性收入其实是很重要的一部分收入，但是很多人都不了解。「很多人都是到了三十多岁，财产自由增长，让他们有一部分储蓄了才开始考虑投资，这其实都是被动的投资。」

而对于限购政策，三人都认为政策会抑制需求，并且对于普通老百姓来说，带来的影响是弊大于利。高购房门槛会限制很多人搭上房产这趟快车。

而限购政策对于这三位专业人士而言，虽然也有影响，但是他们也看到其中创业和投资的机会。

2016年930限购政策出台以后，张睿志开始推出二手房砍价师服务，意图帮助买房人完成更公平的交易。

在现在这个限购空前严格的背景下，对于他们的业务议价空间以及推广都有好处，「当市场火爆的时候，没人会关注你的创新你的商业模式，而往往市场不那么明朗的时候，就是创业的机会。」张睿志希望借助这个平稳期将他的砍价师业务快速推广出去。

而「专业买手」陈晨则称，限购政策对他们来说影响并不大。他举了一个美国禁酒令的例子，「那时候美国有禁酒令，但是其实越禁得厉害，那些倒卖酒的人就越挣钱。现在限购了，很多人都被政策吓到了，但是普通老百姓谁会去专门研究这东西啊？只有专门研究这个的人，把问题搞明白了，其实照样会有杠杆，而且杠杆照样会很足。而且你的对手也少了」。

在水库论坛中，欧神按照个人资产的多少提出了他的阶级理论，而李聪和陈晨按照他们的资产来算，他们正处在A8（上千万资产）阶级。他们坚信未来房产还有继续上涨的空间，也坚定地要将资产投入房产继续All in，通过房产这条高速公路，用5-10年的时间晋升到A9（上亿元资产）阶级。

「经济学有个理论是这样讲的，一个人挣了多少钱其实就是在为社会创造多少财富，做多少贡献。而有些行业本身就不赚钱，他们还在苦苦支撑，本身就是在浪费社会资源，没有什么不公平的。」李聪说。

（注：应采访者要求，李聪、陈晨均为化名。）