One Night in长沙｜看“星城”高端商业变迁
中国商业地产严肃观察者
独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
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执行主编 | 陆一 ⭐️文 | 毯爷说
图文编辑 | Stephenie
正文共计6036字/45图 预计阅读时间16分钟
如果发起一个提问：“你是因为什么而到长沙旅游的？”
我想90%以上的答案会是“湖南卫视”。
一家地方电视台撬动一座城市的旅游业发展，湖南卫视可以说是无出其右了，宣传实力可谓登峰造极，一方面让全国人民知道了长沙人会“玩”，另一方面这种娱乐精神也吸引到一些同样爱“玩”的商业地产来到长沙，从而促进了这座城市商业多样化的升级。
| 图据网络 |
这次小编就是来“玩转”长沙城。
| by 百度地图 |
长沙，古称潭州，别名星城，是湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，全国“两型社会”综合配套改革试验区，全国性综合交通枢纽。截止2017年，下辖9个区（市）县和5个国家级开发区、1个国家级新区——湘江新区，面积1.1819万平方公里，常住人口791.81万，地区生产总值10535.51亿元。
来自2017年长沙统计局资料显示长沙全年实现社会消费品零售总额4547.68亿元,同比增长10.5%,增速同比回落1.1个百分点。社会消费品零售总额按消费类型分,餐饮收入为413.78亿元,增长10.1%,回落0.3个百分点;商品零售为4133.89亿元,增长10.5%,回落1.2个百分点。
按行业分,批发业实现零售额614.36亿元,增长10.9%,回落6.2个百分点;零售业实现零售额3516.33亿元,增长10.5%,回落0.3个百分点;住宿业实现零售额53.25亿元,增长5.8%,回落0.3个百分点;餐饮业现零售额363.74亿元,增长10.3%,回落0.8个百分点。
随着长沙“星城”的名头越来越响，粉丝经济还大有可挖，一旦巨星下榻，随之而来的便是来自全国各地的歌迷影迷纷至沓来，从而变相带动了衣食住行等消费，我们从长沙逐年的GDP增速图可以非常直观的看出这一点，而去年长沙也正式加入到“万亿俱乐部”的行列中，我们有理由相信这座中国娱乐之城还有无限潜能。
———— / 五一商圈 / ————
全客层+全业态的核心商圈
| 图据网络 |
从长沙火车站出来，便直面五一大道，搭乘地铁2号线仅4站即可到达五一广场站。地铁1号线与2号线在此交汇，客流量极大。这里聚集了乐和城购物广场、新世界百货、平和堂百货、7mall、友阿春天百货、王府井百货、长沙IFS国金中心、国金街、长沙悦荟广场、悦方iDmall以及远近闻名的黄兴路步行街等众多商业体。
此处还有著名的文化旅游胜地——坡子街、火宫殿，因此形成了以观光、游憩、餐饮、购物、民俗娱乐、非遗体验等元素为亮点的综合型商圈，南来北往的游客都乐于在此感受“食、住、行、游、购、娱、商”等全方位体验。
有统计数据显示，五一商圈拥有商家超过十万家，年消费额高达数百亿元，商业步行街，传统百货，购物中心三种业态，囊括了从低端小吃到中高端餐饮，街边小铺到豪华卖场，平价超市到奢侈品店等，但大部分都以大众日常消费为主线，零星的轻奢品牌分布于传统百货一层，形成不了大规模的集群效应。
直到5月17日盛大揭幕的长沙IFS国金中心正式投用，才弥补了五一商圈一直没有高端城市商业综合体的缺憾。作为长沙商业地产的新贵，长沙IFS创造了多个“长沙之最”：
。 452米的1 IFS成就长沙第一高楼的殊荣
。 100万方建筑面积成就IFS国金系列体量之最
。 市中心，双地铁，百万客流畅享地段之最
。 拥有华中最多双层大牌旗舰店的规格之最
。 长沙首个楼顶户外公共艺术装置SEEING/WATCHING
| by 毯爷说 |
与此同时，诸多奢侈品牌在此贡献了双层旗舰店（Bally、Burberry、LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA、VALENTINO、Dolce & Gabbana、Moncler、Saint Laurent、Bottega Veneta、Hugo Boss、Tod’s、VERSACE、BRUNELLO CUCINELLI、Emporio Armani、MaxMara），其中部分品牌为长沙2号店，足以看出对长沙市场的满满信心。
而Hermes、PRADA、Dior、Dior Homme、VALENTINO、Balenciaga、Saint Laurent、Moncler、Van Cleef & Arpels、Tiffany & Co.、JIMMY CHOO、Brunello Cucinelli、Giuseppe Zanotti、TASAKI、Gieves & Hawkes、Ports 1961、bebe、Chris by Christopher Bu、Chiara Ferragni、COVA、GIRARD-PERREGAUX、BREITLING、PANERAI、QEELIN、A&F、See By Chloe、Mr&Mrs、Alexandre de Paris、Reflections、McQ、KENZO、Neil Barrett、Maje、Sandro、I.T、LONGCHAMP、Tory Burch、Furla、Superdry、O bag、COS、massimo dutti等品牌更是首次进驻长沙，甚至有超过20家品牌是首次进驻华中地区，更加印证了九龙仓集团强大的品牌号召力。
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腕表一直是华中地区最为薄弱的环节，而这一次长沙IFS一次性搜罗了Cartier、Bulgari、Van Cleef & Arpels、Tiffany & Co.、Jaeger-LeCoultre、Vacheron Constantin、GIRARD-PERREGAUX、BREITLING、PIAGET、TASAKI、ROLEX、OMEGA、PANERAI、Montblanc、IWC、Qeelin等全球一线珠宝及腕表品牌，对于收藏爱好者来说绝对是一站式的享受。
| by 毯爷说 |
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最后不得不提的就是，长沙IFS独家品牌“PARKSON BEAUTY”—百盛美妆中心，无论是大牌化妆品专卖店还是百盛针对细分市场特推出自营的“PLAY UP”美妆品牌集合店都给人带来美的享受，上次给毯爷类似感受的还是在成都银泰中心的化妆品专区，商场为不同品类打造不同的品牌主题专区，只要在不与商场整体调性落差太大的情况下适当发挥，是更能够引人入胜的，从而激发消费者的“五感”，促进消费。
对于长沙IFS国金中心，CRR一向不吝赞美，想了解更多详情可点击以下链接：「长沙IFS，九龙仓的华中霸业」、「长沙IFS炼成记」
———— / 长沙滨江 / ————
万达野心今安在？
在总结完长沙IFS对于大牌的贡献后，我们一起来看一下距离五一广场不远处临湘江的两座轻奢购物中心“长沙开福万达广场”和“海信广场”。说起长沙开福万达广场，也有着与武汉汉街万达广场同样尴尬的命运，有兴趣的朋友可移步至CRR近期发布的稿件：「万字细数江城之变」。
长沙开福万达广场总建筑面积超过100万平方米，项目总投资超过90亿元，是一个集高档购物中心（21万平方米）、娱乐中心、高级酒店、商务酒店、时尚步行街、甲级写字楼等多种功能于一体的第三代城市综合体。
项目紧邻浩瀚湘江，依水而建。地铁2号线直达，地铁1号线也只有一站之遥，地理位置十分优越，是一线临江的大型城市综合体项目，当初与武汉汉街万达广场一同被万达集团定义为全国万达1号店，所谓“1号店”，也就是为了实现万达集团当初的雄心霸业，打造中南地区最大的奢侈品中心。
| 图据网络 |
只可惜，两座购物中心都未能完成王健林当初的殷切心愿，当然王健林在后来的答记者问上回复称，是因为很多奢侈品牌都提出无理要求装修补贴，免租金等，虽然他知道此举属于行业“潜规则”，但身为军人的他无法接受这种不公平条约。
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于是，五年过去了，开福万达广场基本已经回归到普通万达广场的水平，唯一尚存的几个轻奢品牌（CHAUMET、CK、COACH、DANIEL HECHTER、TOMMYHILFIGER、GANT、施华洛世奇）尚且不知道还能坚持多久。一楼大部分品牌已经调整为时尚休闲品牌，也许为了挽救惨淡的人气，一楼引进名创优品旗下全新瑞典独立设计师品牌“NOME”，以及人气网红茶品“奈雪的茶”，效果如何还有待继续观察。
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个人分析，长沙开福万达有如下几点致命问题：
首先，项目距离五一广场不远不近，又没有吸引消费者的独家品牌入驻，消费者不会舍近求远；其次，配套多栋沿江写字楼及豪宅，故很大程度上仅能作为底商服务周边居民及白领阶层。；再者，与武汉汉街万达广场对比，该项目规模没有大到能够独立形成商圈，并且在外立面以及内饰的打造上与普通的万达广场相比，并无优势之处。
没有特色和聚集效应的项目需科学定位，不可盲目拔高，发挥自身的长处，在当下做贴合老百姓需求的旺场比什么都重要。
———— / 海信广场 / ————
DCI之冠的奥秘
待走到另一头的“海信广场”，则又是另一派光景。
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长沙海信广场是海信集团与华远地产联合开发项目，为长沙“华远·华中心”城市综合体项目裙楼部分。该项目面向湘江，以知名豪华酒店品牌君悦酒店、中部地标商务群、全系滨江居住体等业态聚合。
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海信广场购物中心总面积近13万平方米，地下一层，地上七层，形式大体上属于新派百货，可参考“新光天地”。
一二层以轻奢休闲品牌及高端化妆品为主，与天津海信广场以及青岛海信广场定位有一定出入，两者皆为当地奢侈品购物中心的“鼻祖”，具有一定垄断地位。而来到中部长沙，前有友谊商店、美美百货，后有运达中央广场、长沙IFS，因此，长沙海信广场学会因地制宜，适当放低身段，为顾客提供购物、休闲、餐饮于一体的新中产优质生活Mall。
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整个项目逛下来非常舒适，简单的回环造型，动线分明，光线明亮不刺眼，尤其钟爱天花板的“马赛克天幕”设计，如水面的波涛，给商场带来一丝灵动的色彩。
在品牌的引进上，海信广场和长沙IFS进行一定的错位，不过也同样为华中地区贡献了首家LOUIS QUATORZE、TARAJARMON、Thomas Sabo、PORTSPURE（长沙IFS引进的PORTS 1961旗下副牌）、FENDI（首家TIMEPIECES钟表店）。
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再者，海信广场合理利用一楼空闲场地进行品牌快闪活动，踩盘之日恰逢COACH×Disney快闪店，以及beats by dr.dre耳机快闪店，不仅没有给人拥挤的感受，反而丰富了逛街体验，进一步说明商场在营销上下的功夫。
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如果你认为这样就结束了就大错特错了，海信广场的必杀技要数位于大门入口处一侧的文和友老长沙龙虾馆，该店斥1亿巨资打造成一个80年代老长沙的超级楼中社区，全方位还原老长沙的文化与情怀。5000平米的超大空间，共7层的老楼里包含了人家近100户，商铺20余间，一步一景，苛求每一个细节还原父母的年代背景，非常的“穿越”！
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在现场排队的两小时期间，听到有老顾客说，在这个网红店没有开业之前，海信广场一直不温不火，而现在该店每天到了凌晨依然大排长队，甚至引来超级巨星纷纷捧场，海信广场也因此成为直接受益人，堪称盘活旗下资产的楷模。
另外，巧合的是，我们近期发布的首期全国DCI榜单，长沙海信广场喜提榜首，让人不禁想起一句鸡汤“这世上哪有那么多巧合，只是用心罢了”。
———— / 运达集团 / ————
本土精细化运作的楷模
如果要谈及长沙高端奢侈品商场的开拓者，就不得不提到“运达集团”。目前，运达集团旗下运营着“运达国际广场”和“运达中央广场”两个项目，两个项目有相同也有不同，相同处是都属于“高端购物中心+五星级酒店上盖”的组合形式。
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而不同处在于，运达国际广场属于早期作品，其裙楼主体“美美百货”体量小，但优势在于项目位于长沙市中心，曾为这座城市贡献了诸多首店（LV、TOD’S、BALLY、Salvatore Ferragamo、Ermenegildo Zegna、Piaget、Bottega Veneta、Versace等），在这里消费的顾客除了住在楼上喜来登酒店的旅客之外，剩下的大约是本地老顾客，消费的是一份情怀。
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而运达中央广场总面积达18万平方米，包括两大超豪华五星级酒店（W酒店&瑞吉酒店）、大型国际名品商场（5万平方米）、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。可以看出该项目是运达国际广场的全面升级版，但因项目远离传统市中心，故选择小而美的轻奢底商运营模式。
B1层为美食城，直通地铁2号线，1F-2F为国际名品及轻奢潮牌，网罗Salvatore Ferragamo、MaxMara、PHILIPP PLEIN、MOSCHINO、VivienneWestwood、ESCADA、DANIEL HECHTER、Blumarine、blugirl、PAUL&JOE、PAUL&SHARK、KENT&CURWEN、Cerruti1881、AUTASON、CANALI、apm、Ed Hardy、tokidoki、GANT等。
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整体逛下来的感觉是两层楼体量太小，如果是逛街一定不会在考虑范围内，而且周边基本是住宅区，毫无商业氛围。B1层中午食分人潮涌动，而楼上维持一贯的冷清，天花板安装有一块巨大的椭圆形LED屏幕，显示的画面犹如XP系统桌面，但可圈可点的是整体施工精致，仿佛感受到五星级酒店大堂的宾至如归。
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有意思的是，从商场整体的招商品牌来看，以两种鲜明风格为主，潮流朋克与绅士正装，主打商务休闲风，也算是某种程度上契合了W酒店与瑞吉酒店两种截然不同的消费群体。
| by 网络 |
介绍了这么多新兴购物中心业态，我们也不应该忘记那些陪伴我们成长的高级百货。
是平和堂、王府井百货让我们对大牌化妆品有了初步的认识，是友谊商店让长沙拥有了GUCCI、Cartier、Dolce& Gabbana、Emporio Armani、Burberry、Hugo Boss、MaxMara、COACH、MCM、HOGAN、BVLGARI、OMEGA、MONTBLANC、Vacheron Constantin、JAEGER-LECOULTRE、BLANCPAIN、RED VALENTINO、GIADA、KENT&CURWEN、CANALI、PalZileri、Versace Collection、Polo Ralph Lauren等如此多的首家店，他们并没有裹足不前，而是不断调整自我以迎合消费升级，有理由相信，未来的长沙商业市场一定是百花齐放、各展所长。
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