广州商业项目市调行程建议 | 2019年4月版

“对商业的进步永葆好奇心”

✒️ | 郭韬

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继深圳之后，CRR市调行程建议在华南地区的第二站——广州。

赶在盛夏到来时前，抓紧时间去完成这一次市调，毕竟高温天气里在各大商场中穿梭暴走，实在很辛苦。

此次执笔的是CRR寻觅到的一位坐标在广州，同时对商业十分热爱且颇有些了解的小伙伴，这篇文章对于行程中涉及的每个项目都做了简单介绍，以帮助大家更好地判断自己想要探访的项目，很细致，很用心……

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广州是四大一线城市之一，自古以来因贸易兴盛被称为千年商都，随着粤澳港大湾区政策的落地，广州作为国家历史文化名城、国家重要中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽的城市定位，其战略地位得到提升，近年来商贸业的开放性和国际化表现得更为明显。

自1996年中国第一家真正意义上的购物中心天河城开业，广州商业地产已经发展了20多年。与其他一线城市相比，广州的商业地产有几个特点：

一是步行街商业街很多，广东人善于经商和创业，街头商铺和食肆林立，在一定程度上分流了购物中心和大卖场的客流；

二是广州市内分布着很多批发市场、小商品市场，电商也很发达，存在着淘宝村和很多小作坊，加上“重吃不重穿”的传统，所以传统的消费观念比较讲究性价比（这两个特点曾经导致一段时间里广州购物中心的开发和发展缓慢，好在现在情况已经大有改观）；

三是广州的商业地产非常集中，城市级的商业项目大都集中在天河路商圈和珠江新城，特别是天河路商圈的一家独大形成虹吸效应，对品牌的吸引力很强，与其他商圈拉开了很大的距离。

广州重点商业项目分布地图 | 制图Jone

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广州各个城区分布有天河路、北京路、上下九、环市东、江南西、东山等商圈，加上近几年因为新项目的加入而开始成型的，有珠江新城、白云新城、市桥南、万博等商圈。

由于经济的快速发展和轨道交通的完善，广州近几年新增了大量人口，新商业供应很大，有遍地开花的感觉，新开业的项目普遍占据地铁口的有利位置，善于用贴近客群的业态组合和新式营销活动来吸客，以此缩短养商时间。

最新广州地铁线路图 | BY MetroMan

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进入正题。以下为1-3日广州市调考察行程建议（括号中为备选项）：

广州商场市调1日游

行程建议：天河路商圈

具体安排：万菱汇-太古汇-正佳广场-天环广场-天河城-广百百货-（时尚天河）-（天河又一城）-（天河直通车）-VT101

行程说明：重点是考察天河路商圈各个项目如何做到差异化，商圈如何吸引多样化的消费客群需求。 

首站的万菱汇和太古汇一样与石牌桥地铁口相连通，商场面积不大，定位是针对年轻白领和商务人士的较为精致的商场，以快时尚、潮牌、网红餐饮为主。

从万菱汇穿过地铁通道就进入广州太古汇了，这个项目与北京三里屯太古里、成都远洋太古里相比，略显低调，是个包含商场、甲级办公楼、文化中心、文华东方酒店及酒店式公寓的大型综合体，商场里Hermès、LV、PRADA、CHANEL、GUCCI、Cartier等高端品牌矩阵是广州最全的，有些轻奢品牌和高端品牌的副线也在这里，是高净值人群和外商出没的地方，除了零售，也有一定比例的品质餐饮。

接下来就是正佳广场，这是个规模达30万方的巨无霸商场，之前的定位时尚潮流，直接对标大悦城，2015年以来战略上做了很大调整，往文化旅游上靠，要打造旅游目的地，内部改造建设了剧院、海洋馆、博物馆、生态植物园等，4楼还有个自营的买手制品牌Hi百货，值得一看。

正佳的隔壁是新鸿基天环广场，这个是天河路商圈最近一个开业的大项目，来到这里你会有置身三里屯太古里的感觉，这个公园式项目有很大一部分是露天街区，苹果零售店、大批High-fashion品牌和快时尚品牌，加上零星分布的很精致的餐饮品牌，城中潮人和网红们来此的频率较高。

紧挨着天环广场的就是天河城了，先有天河城后有天河路商圈，这个有20多年经营历史的项目一直是商圈发展的龙头，也是陪伴很多广州人长大的地方。项目业态比较全，天河城百货和永旺超市作主力店，保证了客流。一楼有部分中高端零售店，商场每年业绩都在稳步提升。

作为本地的百货品牌，广百百货的黄金珠宝配饰品类十分齐全，遇到节假日促销力度也比较大。时尚天河、天河又一城、天河直通车是三个连在一起的地下商业街，由于处在地铁口交汇的地方，这里人流量很大，高性价比的商品解决了许多学生族、小白领的逛街需求，可顺便感受一下。

地下商业街出来可以看到VT101，之前名叫维多利广场，是广州国企越秀集团的物业，商场有优衣库华南最大的旗舰店，面积超过1万方。

广州市调第1日基本就到这里了，如果还有时间可以由万菱汇往东走，去逛逛天河路商圈的电子产品市场，太平洋数码广场、百脑汇、天河电脑城等，看看与深圳华强北有什么不同。

广州商场市调2日游

行程建议：

Day1: 天河路商圈（参考上文）

Day2: 珠江新城商圈

Day2具体安排：国金天地-高德置地广场（春夏秋冬）-花城汇步行街-广州K11-新鸿基天汇广场-兴盛路步行街-广粤天地-太阳新天地

行程说明：CBD的特点是白天办公人多，晚上人少，商业也不集中，重点考察零售商业如何各显神通，挖掘到属于自己的消费者。

首站国金天地是珠江新城地标——广州国际金融中心的配套商业，广州友谊百货进驻后多年来经营未有很大起色，业主越秀集团将其改造为购物中心，百货的经营面积已大大缩减。

高德置地广场是横跨花城广场的庞然大物，商场自西向东分为春夏秋冬四个部分，春广场区位条件最为优越，客流量不错；夏、秋广场规模比较小，是配套型商业；冬广场定位不清晰，目前还处于调整中。

花城汇步行街也算是广州CBD的一大特色，解决了众多办公白领的就餐需求，由于客流量大，许多新品牌选择在这里开张，比如新茶饮、淘品牌的线下店、VR体验店等。

广州K11开业一年了，引进了N多首次进驻广州的品牌。不同的人去打卡之后会有不同的感受，有人觉得跟香港K11、上海K11比有所不同，也有人觉得里面的零售品牌过于小众，品味很独特但要靠一批死忠粉支撑。总体而言还是交给时间和市场，市场会给这个项目应有的评价。

从K11出来往东步行5分钟就到了新鸿基天汇广场，天汇跟天河路上的天环广场同属于新鸿基所有，由同一公司下的两个不同团队操盘，所以风格有些不同，天汇的规模和物业条件优越，品牌的丰富度也很不错，是个相当有品质的项目。

太阳新天地是珠江新城开发以来第一批开业的商业项目，一开始与广百合作，招商时定位高端，但开业后多个高端品牌集体缺席，其后经历了多年的调整。近几年都是靠快时尚品牌吸引年轻人，一口气招来了Uniqlo、H&M、MUJI、New Look、Mango、Old Navy六大快时尚，人气不错。

广州商场市调3日游

行程建议：

Day1 天河路商圈（参考上文）

Day2 珠江新城商圈（参考上文）

Day3 环市东、白云商圈

Day3具体安排：

E-park丽柏广场-(广州友谊商店)-凯德广场-5号停机坪-（白云万达广场）-百信广场-新世界云门NEW PARK 

行程说明：行程以广州老城区为主，看到的项目与前两日时尚光鲜有所不同，但仍有不少惊喜。

丽柏广场是个开业15年的奢侈品商场，在2011年太古汇开业之前一直是广州高端商业的标杆，即使广州商业中心东移、部分奢侈品牌转移至天河路，这个项目现在仍有一定的江湖地位。

隔壁的广州友谊商店是广州第一家涉外商场，作为一个老百货店，受市场冲击是很严重的，只能守着那一批老顾客老会员生存。，可顺路看看。

白云商业项目相对集中，由于白云山的阻隔，白云商圈也相对独立，大多是本地消费。

凯德广场是白云超高层地标绿地中心的商业配套，凯德收购之后定位年轻潮流的购物中心，主打社交与文化。

5号停机坪是原白云机场航站楼改建的商场，对城市更新、盘活存量物业感兴趣的朋友可以多看看这个项目。至于白云万达广场，因是万达在华南做的第一个商业，可选择性的看看。

百信广场是对白云本地客群有很强吸引力的项目，这个项目带动了整条街形成了新市商圈。去年业主方在商场旁边开业了一个新项目，叫百信广场西区，品牌组合更加丰富和时尚。

新世界云门NEW PARK是新世界中国地产首次在广州开发的大商场，现在开业率还不高，给人第一感觉是物业硬件条件不错，发展潜力可期。

三日的行程这些项目都可以看完的，如果还有空余时间，建议可看看下面这些项目：

江燕路万科里：都说万科很擅长做“最后一公里”的社区商业，这个项目在海珠区江燕路地铁站，开业以来客流和坪效都不错；

番禺永旺梦乐城：永旺在广州开发的第一个项目，品牌组合和时尚度都比较不错；

金沙洲万达广场：万达收购后开发的项目，摩天轮浪漫主题的购物中心；

天河万科广场：万科引进了许多创新业态的项目；

海印又一城、佛罗伦萨小镇：两个在品牌组合、商业规划和经营模式上都不同的奥莱项目。

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照例，最后送上一张打算自由安排市调行程的项目参考表：

| 灵魂互动 |

- THE END -

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