南京商业项目市调行程建议 | 2019年4月版

“对商业的进步永葆好奇心”

执行主编 | 陆一 ⭐️撰文 | Terry

正文共计2672字/4图/1投票，预计阅读时间7分钟

春天的金陵特别美，是以CRR的市调建议系列第9期，坐标古都南京。

去年秋天，我专程造访过南京，也基于当时的走访，写过一篇南京商业的市调体验文：今之南京，不负金陵（强烈建议一定要读这一篇）。与同样位于长江流域的重庆、武汉和上海不同，南京的金陵之气让这座城市小巧精致，既孕育出德基广场这样的全国业绩前三的场子和“宇宙第一商圈”的新街口，也不乏别致讨巧的老门东和景枫KINGMO。

如今，江北的发展也日渐丰腴，各大商业地产品牌也都摩拳擦掌，龙湖商业更是一落4子于此：坐标南京，2年开4座天街，龙湖这波又猛又稳——毫无疑问，今之南京，定然不负金陵。

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长江从西南往东北把南京城一分为二，将整座城市分为了江北和江南两个大片区。从下面的轨道交通图上可以很明显地看出，目前整个城市还是以古城为核心向南发展，而城东和江北在近两年也进入了快速的发展期，城内外，不少人将潜力投资放至于此。

最新南京地铁线路图 | BY MetroMan

南京的核心城区不大，却已开通10条轨道交通线路，市调考察的便利度远远高于其他地域大而线路少的城市。

南京商业百年繁荣的传统核心，聚集在玄武区、秦淮区和鼓楼区等区域，往南延伸到古城南外的夫子庙片区。在这些传统商业区内，古今商貌汇融、百货与MALL同盛，尤其是在新街口商圈，更是中国内地TOD商业的先河案例。而在近些年的发展过程中，建邺与江宁异军突起，表现抢眼，成为目前进入南京的商业地产品牌的“心头好”。

本文依然延续本系列风格，对1-3日的南京市调考察进行行程建议，一起去品味别具一格的金陵商气。

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我们先来看看这张商圈分布图，是2018年10月底我们走访完南京之时所绘制的，相对而言还比较精准：

CRR2018年南京商业地图 | 制图Terry

这是CRR走访的项目及重点商圈示意图，新街口商圈由于项目过于密集难以一一标注。

从图中可以看出，新街口商圈往南，长江以南、秦淮河以西地区的大河西商圈的商业发展已经渐成规模，更南边的江宁区百家湖片区的商业氛围也渐入佳境。

而新街口商圈以北的玄武湖商圈，连带湖南路、山西路和狮子桥步行街片区，则由于金茂汇和绿地的两个项目（已开业的紫峰中心和在建的紫金中心）的逐步进入，在新旧交替之间，正在度过一个相对尴尬的“青黄不接”时期。

由于新街口商圈300亿这个过于突出的年度业绩表现，人们大多数时候会忽略到其他片区的快速发展。事实上，江河地域的城市，多数呈多商圈分布发展的格局（如重庆、武汉、上海），而南京亦在这条路径上开始了自己节奏里的“慢发展”。

不妨再来看看CRR最新的制图：

南京重点商业项目分布地图 | 制图Jone

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进入正题。以下为1-3日南京市调考察行程建议（括号中为备选项）：

南京商场市调1日游

行程建议：新街口商圈

具体安排：艾尚天地-德基广场-南京新百-金鹰国际新街口店-大洋百货-中央商场-（苏宁生活广场）

行程说明：新街口商圈肯定是南京市调必不可少的一站，除了地面的多个重量级的购物中心之外，地下南北长达2KM的轨交站点地下商业也是你一定有兴趣仔细研究的。从北往南走，拥有YOHO的艾尚天地、年度业绩稳居全国亚军的德基广场、本地商业第一把交易的金鹰新街口店、英国老牌百货品牌HOUSE OF FRASER、以及生命力顽强的南京新百、中央商场等，值得你花一整天时间边走边逛。

P.S. 同样位于新街口商圈的，还有一条藏在大洋百货背后的、你绝对不能错过的小巷——明瓦廊。这里藏着太多的金陵美食，你需要自己去甄别品鉴。

南京商场市调2日游

行程建议：

Day1: 新街口商圈（参考上文）

Day2: 百家湖商圈

具体安排：（江宁万达）-金鹰江宁店-景枫KINGMO-百家湖1912-21世纪太阳城购物中心（可不看）-（砂之船奥特莱斯艺术商业广场）

行程说明：第一天的新街口一定会让你筋疲力竭，第二天相对而言就要宽松许多。江宁百家湖片区，最大的看点就是景枫KINGMO，你可以在这里带上一整个半天，慢慢看——作为一个远离城市核心CBD的项目，它对江宁整个片区的提升可以说是功不可没。它背后的百家湖1912近来似乎也发展不错，与景枫形成了盒子+街区的互补共荣发展模式，入夜之后的摩天轮更是吸引无数情侣前来打卡的胜地。至于景枫北边的邻居金鹰和不远处的江宁万达，如果时间充裕可以看一下，21世纪太阳城购物中心么，嗯，如果晚上你还在这里，从景枫门口的广场对着它拍个照片还是不错的……

此外，更南边一些的砂之船奥莱，在南京的这个项目还是挺有意思的，从外观到品牌组合，都似乎高于别的砂之船，如果你有时间或者顺道去机场，可以去看一圈。

南京商场市调3日游

行程建议：

Day1 新街口商圈（参考上文）

Day2 玄武湖商圈&夫子庙商圈

Day3 江宁百家湖商圈（参考上文）

Day2具体安排：金茂汇-（绿地紫峰中心）-（环亚凯瑟琳广场）-鹏欣水游城-水平方-茂业天地-老城南·老门东-虹悦城-金鹰世界-雨花客厅E-park

行程说明：第二天的这个行程，如果你并不想看“金茂汇苹果专卖店”的话，那就可以直接跳到鹏欣水游城开始了，毕竟传统的玄武湖商圈和夫子庙商圈已经严重老化，市调价值极低。鹏欣水游城已经10周年历史，发展依然稳健、客流依然强劲。与之形成良好互补关系的小盒子水平方，与对面不怎么争气的茂业天地一起，为这个新街口的“南延线”商圈，创造了持久的繁盛。老门东更像一个旅游商业项目，与北京的南锣鼓巷和成都的宽窄巷子相似，游客甚众，入夜别有一番风味。

这一天的重点项目挺多，接下来的虹悦城就是其中一个。这个位于赛虹桥立交桥旁的区域商业项目，连接了城市核心商圈、建邺新区、以及城南居住区，地理位置既尴尬又取巧，人气蔚为可观，还有不位于一层且不跨层的苹果专卖店。雨花客厅与虹悦城有着异曲同工之妙，也是区域商业的一个优秀案例，虽然初期并不被业内看好，但却因其有着地铁上盖的先天优势，“创造”出一个商圈，更是把山姆会员店作为主力店纳入其中。

而金鹰世界是你一定不能错过的，虽然人气稍显捉襟见肘，但毕竟是南京商业“地头蛇”金鹰爸爸的升级作品——

▲金鹰世界部分取景 | By Terry

金鹰世界绝对是用心的作品，但河西片区尚在养商期，人气平平也是常理之中。作为本地开发商，不管是不是有着诡异的业态布局和动线规划，能在暮年交出如此作品，我也是相当服气的。

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照例，最后送上一张打算自由安排市调行程的项目参考表：

| 灵魂互动 |

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