最高院批复解读 – 商品房消费者的权利保护
清算及不良资产重组
王振翔
竞天公诚律师事务所
合伙人
最
高人民法院于2023年2月14日通过《最高院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(下称《批复》)，自4月20日施行。《九民纪要》明确了法院在审理中可以“参照”《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《异议复议规定》)，赋予商品房消费者交付请求权或者价款返还请求权(下称“购房优先权”)优于建设工程价款优先受偿权(下称“工程优先权”)、抵押权以及其他债权的清偿权利顺位。
《批复》系根据河南高院提出的“房企风险化解中权利顺位问题”作出的具有司法解释效力的规定，可在未来民商事审判、执行以及破产等程序的审判工作中直接援引和适用，对《异议复议规定》进行了调整，将对房地产企业债务重组和重整构成重大影响。
根据《批复》的规定，赋予购房优先权时应同时具备以下四个条件：
享有购房优先权的主体应当为商品房消费者(下称“购房人”)。购房人系为生活需要购买、使用商品房的自然人。购房优先权设置的核心在于保障公民的生存权利，而法人和非法人组织显然不在生存权保障范围内。
购房人的生活需要仅以实现居住需要为限。《批复》未对生活需要作进一步的释义，我们结合历年判例以及最高院司法解释理解与适用系列书籍中的意见认为，居住需要的判断应当从购房人的家庭成员数量、其在同区域(即同一社区的市或县级行政区范围内)家庭成员名下房屋套数、所购商品房规划用途等多角度综合分析，不能简单以同区域名下房屋数量、房屋规划用途等单一维度判断。
如购房人家庭人均住房面积小于或者未畸高于同区域的人均住宅面积，或者因通勤和工作原因而购买房屋，则即便购房人在同区域已有其他房屋，也不应简单排除其购房优先权。另外，部分购房人因房产调控政策(例如限购)和节约开支(例如住宿于所购商铺中)等原因购买，并事实使用了规划用途为商业、商住的房屋，亦应作以实现生活需求理解。但是，通过签订和履行购房合同设定让与担保、以房抵债、套取按揭贷款等行为,其权利人不得依据《批复》的规定主张购房优先权。
购房人的购买行为应当合法有效。结合《异议复议规定》第29条的规定，购房人应当签订合法有效的书面买卖合同，购房法律文件可以是主管行政机关公布的购房合同示范文本，也可以是法律文件内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定内容的其他文本。另外，购房人所签订的法律文件，应当依法发生效力，例如房屋系预售的，则所购房屋还应当依法办理预售许可。
购房人应当支付全部价款。购房人支付全部价款既可以是签订合同后依约支付全部价款，也可以是在购房人提起诉讼后一审法庭辩论终结前实际支付全额价款。相较于此前的司法解释和司法政策文件，购房人对抗工程优先权、抵押权等的条件之一即为购房人支付了超过合同价款50%，或者支付合同价款接近50%并将剩余价款补足。
不能交付的判断
《批复》规定，符合要求的购房人在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，有权主张价款返还请求权的优先顺位。房地产开发能否最终实现交付具有其复杂性。交付障碍可能来源于物理上的，例如在建工程因为外力毁损、灭失；也可能来源法律上的，例如行政许可和竣工验收备案的缺失；还可能来源于经济上的，例如项目公司或者施工企业因为资金链断裂导致停工等。部分地产项目历经多年后，经过市场复苏完成债务重组或者通过破产程序仍然可以实现交付，因此交付不能的判断较为困难。
笔者认为，从平衡购房人权利以及其他顺位权利人的利益出发，应当在未来的适用中引导购房人积极作出交付亦或是返还的选择权，为地产项目的脱困提供确定性。
返还请求权
一手商品房买卖中，购房行为通常涉及办理按揭贷款，此种情况下，购房人作为主债务人，银行以购房人尚未交付的房产办理预告登记，并在未来符合交付条件时有权办理抵押登记。在此情况下，如果以购房价款全额向购房人返还，则银行即有权向购房人主张按揭贷款未还款部分，从而事实上使银行的清偿顺位一跃超过工程款优先权。另外，《批复》亦未明确，购房人主张返还的情形下，购房款对应利息是否优先。
笔者认为，未来适用《批复》的过程中，应当将购房人支付的首付款与按揭贷款做出区分，仅认定首付款作为优先权的对象。至于利息部分，则应当参考司法解释对工程款优先权的处理，即不给予利息部分以优先权。
作者 | 竞天公诚律师事务所合伙人王振翔
本文刊载于《商法》2023年5月刊，原标题为“解读最高院商品房消费者权利保护的批复”。如欲阅读电子版，欢迎浏览《商法》官网。
往期专栏精选
长按扫码关注我们
为了让您第一时间获取专业法律资源
请常点“在看”
并将“CBLJ 商法”设为星标
阅读原文查看更多竞天公诚律师事务所的相关内容