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调控不断加码,一二线城市房价降了吗?

2016-11-16 凯风 房屋屋

文|凯风

 

国庆期间,史上最严楼市调控袭来,一时间风声鹤唳。这还只是开始,整个十月,政策持续加码。多地查抄处罚违规中介,监管层限制理财资金流入楼市。时间进入11月,杭州、西安、南京、深圳、武汉等地楼市调控二度升级。

 

房价涨跌,是判断调控成果的不二标准。楼市调控逐渐升级,市场行情波诡云谲。那么,一二线城市的房价降了吗?

 

从成交量上看,十月份一二线热门城市成交量开始收缩,虽然石家庄、南宁等城市成交量仍在暴增,但大多数城市成交量开始下降。易居研究院数据显示,10月份,30个典型城市住宅成交面积环比下降8%,其中苏州、南京、福州成交量下跌超过50%,北京、上海的成交量跌幅也在15%以上。


▎10月30个典型城市成交面积环比排行。来源/易居研究院

 

理论上讲,成交量下降,自然会带来房价下跌。然而,事实却非如此,一二线城市房价虽然不再狂飙突进,但大多数都还处在上升渠道,丝毫未见企稳甚至下降的迹象。

 

根据百城房价指数,环比上月房价上涨的城市仍有79个,仅比9月份减少2个。其中,广州、杭州、苏州、武汉等热点城市,涨幅均在2个点以上。而部分以往相对冷门的二三线城市,房价则逆市大涨,长沙、重庆、西安涨幅分别达到4.08%、3.08%、2.50%。


▎2016年10月,主要城市房价环比涨幅排行。


更匪夷所思的是,10月份全国房地产开发投资增速一反原来的回落趋势,呈现抬升态势。政策加码之下,房地产资金来源严重受限,然而楼市投资却在加速。这是为何?统计局认为是去年基数太低,但如果投资增加而成交下降,楼市库存将会进一步增加。

 

为什么楼市调控政策“史上最严”,房价却不见下降迹象?

 

一个解释是政策有滞后效应。9月份购房10月份正式网签,成交量与成交价都计入10月份,由此抬高了10月份的真实成交价,按照这种说法, 11月和12月的成交价数据将会更为真实。同时,政策发布之后,市场并没有立刻冰冻,购房者心存犹疑,成交价自然会稳定一段时间。

 

另一种解释认为,楼市调控的本意就不在于降房价,而是稳房价。中央层面不愿抛弃房地产对于经济增长的拉动效应,地方政府不愿放弃土地财政带来的巨大收益,所以楼市调控就会变成技术层面的调整。与其说是市场对房价下跌存在疑问,不如说市场根本不会相信政府允许房价跌。

 

还有一种解释,看到经济运行背后的现实逻辑,那就是房价背后存在一只操控之手。成交量可高可低,房价可涨可跌,全在控制之中。譬如10月下旬以来,上海连续三周没有新房上市;再如,10月下半旬,广州房价最高的中心城区连续13天零网签。


再如,东莞惠州出台房价熔断政策,成交价不能高过或低过备案价格一定范围,否则将会被锁定交易……这些举措,无不是通过行政运作,将房价控制在于一定范围之内,不涨不跌,在数字上完成调控任务。(详见《控房价不要成了数字游戏》)

 

从更根本的因素来看,目前中国经济依旧不敢放弃房地产这块肥肉,所有的调控措施只是试图稳定房价。在这种政策目的预期之下,任何导致暴涨的苗头会遭到扼杀,但也不会允许任何暴跌的因素存在。换言之,楼市调控已经成为一项政治任务,量跌价稳是决策层所希望的,然而现实未必会按照预期发展。


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