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青客上市2个月，租客、房东齐维权！长租公寓的坑在哪里？|蜜姐

Miss蜜姐 闺蜜财经 2022-01-11

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

青客公寓，2019年11月初，成功登陆纳斯达克挂牌上市，成为国内“长租公寓第一股”。（此前，蜜姐就曾关注过，详见《3年巨亏10多亿！青客去美国再割一波韭菜？》）
 
然而，第一从来不好当。即便是上市，也未必就是成功上岸。
 
前几天（1月8日），青客公寓公布了截至2019年9月30日的第四季度和全年度的未经审计财报。
 
简单来说，就是亏损在继续，股价在下跌。
 
不过，更麻烦的是，近期青客遭遇了租客、房东双双维权。
 
出租或租房的蜜友们需要注意了，有些坑还是绕道走的好。
 
 
01
 
据媒体报道，青客公寓此次被房东维权，是因为2019年底，上海、北京、杭州、苏州、南京等地的房东陆续收到青客公寓的通知，要求下调租金。
 
房东被要求降低房租的幅度，从几百元到上千元不等。此次涉及的要求降低租金的房源达数千套之多。
 
因为合同期未满，不少房东都不愿意降低房租，结果发现自己就未能如期收到青客公寓的租金了。
 
而租客们的烦恼是，2019年底申请退房后，押金却迟迟拿不到。
 
赴美上市能割洋韭菜了，为何青客公寓，作为长租公寓的头部公司日子还是不好过？
 
 
这不得不提到一个词“租金贷”（见今日词汇）。
 
2019年底，住建部联合国家发改委等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（下称《意见》）。
 
其中，最值得大家关注的就是对租赁金融业务方面的管控。“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成，这一条尤其值得注意。
 
长租公寓公司，尤其是小公司们，无论租客还是房东，最好远离了。
 
02
 
长租公寓，从开始的万众期待，到公司片地开花，资本围猎，渐渐出现矛盾，乃至暴雷，行业洗牌……也不过短短四五年的时间。
 
一线城市的房价，让不少年轻人高攀不起，只能选择租房。上千亿的租房市场，也让不少人看到了发财的机会。
 
新装修，拎包入住，还可以贷款租房，对于追求品质租房，而又“月光”的不少年轻人来说，长租公寓实在太完美。
 
房东得到的实惠也不少：不用自己操心找租客，长租公寓公司帮忙装修房子，租金回报高于装修前。
 
一切看似美好，只因为“烧钱”。长租公寓公司们为了抢房源揽客，高价从房东手里租房，相对优惠的价格租房，甚至是亏本抢市场。
 
风口还没吹多久，融资就不好拿了。
 
此前，我爱我家前副总裁胡景辉曾公开声称：“长租公寓（如果）爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
 
 
“租金贷”这一大坑逐渐出现浮出水面。
 
租金贷，本来是一个挺不错的金融产品，但是却被一些长租公寓公司给玩坏了。
 
租金贷，是租客与长租公寓公司签订合同，同时与一家金融机构签订贷款合同，由金融机构代为支付一年或半年的长期租金。
 
按理说，租金贷能让三方获益。
 
按照传统的租房，押一付三是常见的支付方式。如果还想获得点优惠，甚至得一次性交半年、一年的房租。
 
假设一个刚参加工作的大学生，在北京租一间房，月租3000元，押一付三就得一次性拿出1.2万元，压力确实不小。
 
别说刚参加工作了，有些工作了好几年的年轻人，依然是月光，甚至是负债生活。
 
而租房贷，能让租客，减轻一次性支付大笔房租的压力，每个月还贷款即可。
 
长租公寓靠租房贷能够快速获得现金流，而金融公司能做成生意。
 
坏就坏在，一些长租公寓将租金贷夹杂在租房合同里面。稍微大意点，没有细看租房合同的租客，就“被贷款”了。
 
03
 
租房贷可以说是长租公寓的第一大坑。房东和租客都得小心。
 
租金贷对长租公寓公司到底有多重要，一直没有准确的数据。但我们能够从已经上市的青客公寓和谋求上市的蛋壳公寓的招股说明书中略知一二。
 
据蛋壳公寓的招股说明书披露：2017年、2018年和截止2019年前九个月，其直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款更是高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元！
 
尽管如此，蛋壳公寓的日子并不好过。
 
其招股说明书披露：2017年和2018年，蛋壳公寓净亏损额分别为2.7亿和13.7亿元。2019年前九个月，净亏损更是高达25.2亿元。与上述时间段同期，其现金流为负1.1亿、11.6亿和16.3亿元。
 
已经上市的国内“长租公寓第一股”青客公寓，也是如此。
 
 
其招股书显示，青客公寓在2017财年、2018财年净利润分别为-2.45亿元和-4.99亿元，截至2019年6月30日，青客在2019财年前三个季度的亏损额为-3.73亿元，同比扩大16.72%。
 
头部长租公寓公司尚且如此，其他公司的日子难过成都可想而知。
 
为了抢占市场，一些长租公寓公司拿到金融机构给租客垫付的租金，并不是把租金交给房东，而是拿去获得更多房源，扩大市场。
 
甚至不惜高买低卖，这种违法基本商业逻辑的神操作，以“敢死队”的精神抢市场，注定倒下的是大多数。
 
所以，我们看到已经暴雷的长租公寓公司，基本都是钱烧完了，租客和房东都被坑了。
 
房东没有收到房租。租客钱交给了金融机构，暴雷后，房东要求收回房子。租客既不能按照合同继续住下去，还得继续还房租贷款，否则征信可能受到影响。
 
04
 
租金优惠，房租月付，是引诱租客采坑的两大要素。
 
此前，一位北漂青年在通州租房的经历颇具代表性。
 
某长租公寓公司工作人员告诉他，能够提供VIP服务，只需要押一付一。
 
这点对于手头不宽裕的他来说，最有吸引力。当即决定签合同。租房合同长达六七页，他并没细看，按长租公寓工作人员的指示在几处签了字。
 
当他交完房租和手续费，准备搬进去之前，登录缴费平台，却发现自己账号上多了一万五千多元。
 
联系长租公寓工作人员，才得知自己“被贷款”了。看利息不低，担心负债的他要求退房不得，只好走上漫漫维权。
 
据媒体不完全统计，2019年倒下的长租公寓公司多达近60家。
 
“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成的规定，势必会让更多玩资本游戏的长租公寓加速出清。不想被伤害，最好离远点。

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今日词汇：租金贷

租金贷：指租客与长租公寓公司签订租约，同时与第三方金融机构签订贷款合同，由第三方金融机构代为支付长期（如一年）房租，而租客只需每月还租房贷款。

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