只有从「看得见」的ESG「激励」中，企业才愿意主动拥抱ESG机遇。
ESG投资发展至今，ESG评级在其中扮演着越来越重要的角色。数以百计的ESG评级体系，决定了上万亿资金的流向。甚至有些投资者给ESG评级赋予了「一票否决权」。据统计，全球大约有160家较为主流的ESG评级服务商。其中，除了像MSCI ESG评级这种对股票和债券发行主体进行ESG评估的模式外，市场还涌现出一批聚焦特定行业和领域的ESG评级体系。近期，我们观察和了解到，某个行业性质的ESG评级在国内大受欢迎。而且，并非只是二级市场成熟的上市公司对此表现出浓厚的兴趣，就连初创企业也积极地参与其中。目前，全球大约有140多家机构投资者使用GRESB的评级数据，包括市场熟悉的贝莱德（Blackrock）、景顺（Invesco）、JP摩根、荷宝（REBECO）等，资管规模超过了47万亿美元。GRESB评级俨然成为房地产领域的一把ESG「标尺」，这种影响力也让相关企业不得不做出响应。GRESB的全称是「Global Real Estate Sustainability Benchmark」，成立于2009年，总部位于荷兰阿姆斯特丹。从其名称中不难看出，GRESB聚焦于房地产（Real Estate）行业，评的是「可持续性（Sustainability）」，即ESG表现。但实际上，可以参与GRESB评级的组织类型共有三种：一是房地产领域的房地产开发商等实体企业，以及REITs等房地产基金；二是基础设施领域的资产运营者；三是基础设施领域的相关基金。三种类型的参评者将接受不同指标框架下的GRESB评级。不过，这三套评级体系的核心内容和机制是一致的，因此，以下将着重介绍有关房地产行业的GRESB评级。2021年，参与GRESB房地产评级的全球参评者数量超过了1,520家，较去年上涨了24%；覆盖资产规模达到了5.7万亿美元。其中，中国内地参评者共有38家，是亚洲第二大参评地区。整体来看，GRESB房地产评级的指标体系由三部分组成：管理（Management）、绩效（Performance）和开发（Development）。△图片来源：GRESB，2022 Real Estate Assessment Reference Guide在「管理模块」，GRESB主要衡量参评者的ESG战略和治理体系，ESG政策和风险管理流程，以及员工和供应商的「利益相关者参与」情况。在「绩效模块」，GRESB主要衡量参评者的资产绩效，包括能源消耗、温室气体排放、用水情况、废弃物排放，以及所制定的ESG目标等。而在「发展模块」，GRESB主要衡量参评者在建筑设计、施工和翻新阶段，解决ESG问题的努力，以及未来实现优异ESG绩效的可能性。根据参评者资产开发和建设进展，GRESB房地产评级共有三种情形：第一是，参评者所有资产均已建设完工，处于正常运维阶段，则其只接受「管理」和「绩效」两个模块的评估，最终获得两者加总的GRESB分数，并标记为「Standing Investments」类型。第二是，参评者所有资产均处于开发和建设阶段，或者正在进行翻新，则其只接受「管理」和「开发」两个模块的评估，最终获得两者加总的GRESB分数，并标记为「Development」类型。第三是，参评者拥有上述两种类型的资产，则其相应地接受两种模式的GRESB评估，进而获得两种类型的GRESB分数。最终，根据其GRESB得分在所属资产用途划分类别（如写字楼、商场、工业、综合）中的五分位数位置，参评者将获得相应的GRESB评级。其中，类别前20%获得最高的五颗星，后20%获得最低的一颗星，依此类推。GRESB主要是一种参评者「主动参与」的年度ESG评级体系，即参评者通过填写GRESB的年度问卷来提交ESG数据。每年，GRESB评级的整体时间线可以划分为三个阶段：填报阶段、评估阶段、公布阶段。4月1日，GRESB将开放其线上问卷系统，供参评者提交ESG数据和辅助材料。同时，GRESB还将提供一个收费的检查功能（Response Check），定价大约为2,000欧元。购买此功能的参评者将在填报期内，收到GRESB有关填报信息质量的反馈和纠错指导。不过，GRESB并不会提供有关评分或如何提升分数的信息。该功能将在填报期结束前一个月（6月1日）停止购买。从7月1日开始，填报系统关闭，GRESB评级进入评估期。在此期间，GRESB将对参评者提交的信息进行分析、评估、比较、打分和定级。直到9月1日，GRESB将向参评者回复初步的评级结果，并邀请参评者进行复核。在接下来的一个月时间内，参评者可以通过邮件向GRESB提出异议，并提供额外的有效信息，以获得理想的评分和等级。从10月初开始，GRESB将陆续向其数据购买者、参评者，以及公众公布年度的评级结果。图：GRESB评级的时间线
不过，GRESB给首次参与评级的参评者设置了「宽限期」，即不会将首批参评者的ESG数据和评级结果提供给参评者以外的组织。但与此同时，参评者首次参与是免费的，第二次参与就要缴纳一笔不菲的费用。
此外，GRESB在评级公布后还提供了另外一个付费功能——「Results Review」，其费用大约也是2,000欧元。购买此功能的参评者可以收到一份深度的GRESB评级分析报告。参评者可以据此与投资者展开沟通，或将此拓展成为一个未来的ESG提升计划。除了「主动参与」外，GRESB也有另外一套「被动参评」的机制。在其称为「Public Disclosure」的体系下，GRESB会根据公开信息对全球大约850家头部的上市房地产企业和REITs进行ESG评估。但评估重点将不再是绩效水平，而是ESG信息披露质量，比如完整性等。此时，GRESB满分为70分，相应的GRESB评级由高到低依次为A到E五个等级。每年的4月1日至7月1日，企业可以登录GRESB在线填报系统，查询是否被纳入「Public Disclosure」评估。在此期间，「被动」参评者也可以登录系统，复核和修正GRESG采集的数据。最终，「被动参评」与「主动参与」两种模式的GRESB评级数据和结果都会提供给数据使用者。
当然，对于GRESB来说，还是希望借此促使相关企业主动参与GRESB评级，以充实其ESG数据库。与国际主流的ESG评级相比，GRESB评级的特点还是比较鲜明的。与房地产领域更为熟悉的LEED、BREEAM认证相比，GRESB并不是对单个建筑或单个资产进行评价，也不是仅仅局限在环境维度。GRESB是从「组织层面（Organizational Level）」，对参评者环境、社会和公司治理的综合可持续性进行评价。在GRESB指标体系中，LEED、BREEAM等绿色建筑评估体系也只是「建筑认证（Building Certifications）」指标中的一个得分点。因此，GRESB更能反映参评者综合的可持续发展能力。对于大多数ESG评级来说，评价对象往往是股票或债券发行主体，多为实体企业。但在GRESB评级中，REITs等房地产投资基金占据了一大部分。对房地产基金进行评级时，GRESB评估的重点也从参评者本身转向了其所投资的单个资产项目或资产组合。透过资产的ESG表现，房地产基金可以展现自身的ESG投资和管理能力，并以此吸引优质的可持续资金。GRESB也成为全球范围内，鲜有针对投资者进行评级的ESG体系之一。
目前，各大ESG评级机构均公开了自己的ESG评级方法论，包括指标体系、评价要点、打分标准。但外界从其有限和模糊的信息中，依旧无法理解和知悉其实际的评价机制。而GRESB每年都会「大方」公布其核心评级标准，包括：与实际填报相一致的问卷指标体系；
落实到每一个指标的得分标准；
excel表形式的打分「模拟器」；
甚至还提供了基于实例的评级报告（样本）。
虽然这些详细的资料，可能「诱导」参评者将长期性的ESG工作，变成一种「点对点」的短期「应试」行为。而只有从「看得见」的ESG激励中，企业才愿意主动拥抱ESG机遇。也正是基于这种透明度，房地产或基础设施领域的企业除了直接参与GRESB评级外，还可以将此作为一种管理工具，进而衍生出两种新用途：一是将GRESB的核心指标，作为内部ESG监测和考核的重点；二是将GRESB的分析框架，作为未来收购相关资产的评估内容。若能将GRESB评级运用到这两个「境界」，那么参与GRESB评估并获得领先评级将「信手拈来」。