房价增速创19个月新低，住宅市场降温明显，专家预测房贷利率或已见顶
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眼下，新西兰住宅市场降温正日益明显，部分地区已出现价格下滑。
受涨息、贷款收紧、可负担性下降、市场谨慎情绪增加等多重因素影响，房价增速现已来到最近19个月的最低点。
CoreLogic最新房价指数显示3月上涨0.7%，低于2月的0.8%。全国住宅均价为$104万。
受去年市场带动，最新年涨幅仍高达23%，然季度涨幅仅为3.6%。
CoreLogic研究负责人Nick Goodall透露，房价指数3月涨幅是自2020年9月以来的最低水平，说明市场已经在去年底见顶。
至于原因，他认为与涨息、贷款收紧、可负担性下降、市场谨慎情绪增加有关。
“在房价迎来大幅上涨后，一些可负担性恶化最严重的地区现在也面临着最大脆弱性风险。”
“贷款收紧和涨息降低了卖家的购买意愿和购买能力，导致房产交易数量大幅减少。”
目前，汉密尔顿、罗托鲁瓦、惠灵顿和但尼丁均已出现明显下滑，然Goodall对于市场会否迎来重大调整仍持怀疑态度。
在CoreLogic跟踪的15个区域中心中，有8个房价下跌或没有变化。其中，Rotorua以2.1%的降幅领跌全国。
Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson表示，今年3月，Barfoot的住宅物业成交量为1180套，较去年3月下降了三分之一。而最显著的趋势是上市房源数量有所增长，上月共有1994套新房源上市，待售房源数量激增至4861套，为近三年来最高水平。
3月份Barfoot的平均成交价为$1,234,572，较2月份上涨3.2%，较去年3月份上涨11.4%。
成交价中位数为$118万，较2月份增长5.1%，较上年同期增长13%。
Thompson仍然对数据持乐观态度。
“与经济预测相反，3月份奥克兰住宅物业的成交均价及中位价都展现出了韧性，而非出现下跌。3月的销售符合历年来的发展规律，到夏季假期结束后，卖家和买家将会重返市场。”
但他也承认市场情绪发生了变化。
“买家比2021年底更加谨慎，而卖家们则正在下调自己对房屋售价的预期。”
此外，关于近期首次置业者的脆弱性以及涨息的担忧也在不断出现，但Goodall认为问题关键在于经济情况，尤其是劳动力市场。
“如果失业率保持在目前水平，那么被迫出售抵押住宅的概率仍然很低，有助于防止严重的经济衰退。”
他表示投资者有可能大量出售物业，增加市场供应。
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求职好时机，新西兰劳动力市场持续紧张
就业市场目前没有出现任何疲软的迹象，招聘数量创下了历史新高。
根据求职网站Seek的数据，3月份的招聘广告数量比2月份增加了2%，创历史新高，年增长率为27%。
Seek本地经理Rob Clark表示，由于招聘力度有增无减，市场依然吃紧。
“虽然有很多工作岗位，但人们不像过去那样四处走动，这给正在招聘的公司带来了许多挑战。这是边境关闭带来的一个影响，人们在更不稳定的环境中，对更换工作会变得更加谨慎。”
他说，边境的逐步开放是对市场的一个考验，这到底是导致更多人离开新西兰，到海外寻求机遇，还是会有更多移民进入新西兰，都是未知之数。而生活成本的上升则可能会增加不确定性。
Clark指出，这是自疫情爆发以来，每个职位的申请人数第二次出现增长，这在今年的这个时候并不罕见。
3月酒店行业广告较前月激增21%，Clark称，这可能反映出该行业正对放宽防疫限制，例如集会人数上限以及疫苗强制令和取消vaccine pass等做准备。
IT行业仍然是最迫切需要人才的行业。
奥克兰、奥塔哥、吉斯本和怀卡托的招聘广告增长最为强劲，但丰盛湾和霍克斯湾地区则有所下降。
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专家预测：新西兰房贷利率或已见顶
另一个影响房市走势的重要因素就是利率。
受高通胀预期影响，新西兰大多数主流银行已在过去一周上调定期房贷利率。
去年3月，5年期抵押贷款的平均利率为3.78%，今年2月升至5.47%。
因全球通胀预期上升，银行融资成本同步增加，并将其转嫁给借款人。过去一周，ANZ、ASB和Kiwibank均有涨息举动。
尽管如此，Milford Asset Management高级投资分析师Frances Sweetman却认为利率将要逐步稳定，尤其是长期固定利率。
“我认为利率已经见顶，或者至少离见顶不远。”
与此同时，她也强调市场总是处于变化之中，具体取决于全球通胀情况。
“过去一两个月利率出现大幅增长，那是因为俄乌战争推高物价，就业市场异常强劲，当地通胀数据也节节攀升。”
至于未来如何发展，Sweetman称涨息环境下经济放缓的快慢以及央行如何应对将成关键。央行已在上个月将OCR从0.75%上调至1%，并在下周宣布是否会再次加码。
在Sweetman看来，由于高通胀推动利率上涨，市场会提前两到三年将利率定为平息，旨在冷却经济。因此，利率在很长一段时间内不会上升。
“尤其是长期利率，我们应该意识到央行可能会在后面下调OCR，也就是说贷款利率有下降的空间而非进一步上涨。”
央行预测显示，OCR或将在2024年底升至3%至3.5%。
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