央行又要有大动作了？这次火力很猛，未来2年内，专家预测这些人将受益！

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本月，新西兰央行将发布今年最后一次货币政策声明。

截至目前，央行已经开启了自1999年引入OCR以来的最猛加息周期，实现了前所未有的利率8连涨，其中包括5次加息50个基点。

然而，从第三季度的CPI数据来看，国内通胀黏性太强，表明上几轮加息并没有达到预期的效果。

如今大部分银行已预计，央行将在11月23日发布最新货币政策声明时将OCR上调75个基点至4.25%！

经济学家认为，为了尽快打压高通胀，除了加码升息外，新西兰央行不得不动用一切必要的货币政策工具，其中包括令投资者闻风丧胆的贷款限制政策。

这项政策就是债务收入限制框架，简称DTI。

去年6月，财长Grant Robertson已正式授予央行推行DTI，从此，DTI被添加到新西兰央行监管审慎工具包中，央行将拥有推行这些限贷政策的权力。

所谓DTI（Debt to Income Ratio），就是指贷款和收入的比例，是反映家庭还贷能力的重要计算工具。该政策一旦实施，人们所能申请到的贷款额度将会按照其收入进行更加严格的限制。

假设购房者房贷和收入的比例被设定为7，在年收入为10万纽币的情况下，购房者最高可申请的贷款额度将为70万纽币。对于依赖租金加杠杆的投资者来说，这项政策的出台无疑是个“大杀器”。

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未来18个月，首次置业者将迎来最佳机遇？

今天，OneRoof-Valocity公布的房价指数显示，新西兰的房屋均价出现了同比下滑，为过去10多年来的头一遭！

数据显示，在截至今年10月底的一年里，全国房屋均价下滑了2.7% ($28,000)至100.9万纽币。业内人士担心，为了抗击通胀，利率将持续上涨，而房市的萧条境况可能会一直持续到2023年。

要知道，上一次平均房价出现同比跌落，还是在2011年7月，当时的跌幅为0.9%。然而，在全球金融危机引发的低迷之后，当时新西兰房市正处于复苏的边缘。

过去一年，多达6个地区的房价出现了同比下滑，高于9月通报的数据（5个），其中惠灵顿大区的跌幅最猛。

数据显示，奥克兰的房价同比下滑了5.5%至139.8万纽币；Manawatu-Whanganui的房价同比下滑了4.5%至$633,000纽币；霍克斯湾的房价同比下滑了4%至$833,000纽币；尼尔森的房价同比下滑了2.9%至$832,000纽币；丰盛湾的房价同比下滑了0.2%至100.2万纽币。

从区域分布来看，奥克兰只有两个地区（Franklin和激流岛）的房价呈同比增长，其余地区全部呈负增长。

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新西兰房地产研究机构Corelogic的研究主管Nick Goodall表示：“房价的持续下跌，再加上对DTI引入的预期，将在未来1.5年为首次置业者创造有利的入市条件。”

Goodall指出，相比首次置业者，DTI政策对投资者的冲击更大。他预计DTI一旦引入，央行会放松LVR政策，这意味着首次置业者的首付压力能够减轻。

Goodall预测新西兰房价将从峰值期下跌15% 至 18%，与ANZ的预估一致。

他说，目前央行仍在与银行商议有关DTI的问题，预计该政策将于明年晚些时候生效。

Goodall表示：“在此期间，买家仍需警惕利率的走势，评估其对月供的影响。”

ANZ银行的经济学家Miles Workman发布警告称，虽然以上两个因素非常利于买家入市，但也有其他风险需要警惕。

其一就是劳动力市场的持续紧张。另外，失业率也仍处于低位，这意味着高通胀尚未缓解，OCR势必还会加码上升。目前市场已普遍预测，OCR的峰值将超过5%，这意味着房贷利率将水涨船高。

其二是央行激进加息所带来的后果。

Workman表示：“激进加息所带来的负面影响将是相当惨烈的，届时新西兰经济将会硬着陆，并导致失业率飙升。”

对于背负有沉重债务的家庭来说，他们将被迫在房价迅速下滑的背景下强制出售房产。

他说：“在收紧货币政策时，新西兰央行需就以上两项风险因素进行权衡。”

Workman指出，目前新西兰的工资年增长率约为7%，而第三季度的数据公布时可能达到8%，这将有助于买家入市。

他说：“房价正在下跌，收入却在增长，但需要注意的是，收入的增加可能无法抵消利率的上涨。”

换句话说，未来利率的走势将成为影响房市活动的关键因素。

Workman表示，回顾历史，当前新西兰房市正在摆脱一个住房负担能力非常差的时期。如果在这一背景下进行考虑，未来首次置业者的前景无疑将获得明显改善。但要是放在疫情后时代的房市峰值期背景下来看，则没有多少参考意义。

与此同时，Workman还提到，当前投资者的购房意愿仍保持低迷，部分地区的租金停滞不前，甚至有所下滑，而投资者对增值收益的预期也普遍下降。

Barfoot & Thompson公布的数据显示，在截至今年9月的12个月里，奥克兰的住宅租金中位数仅上涨了3.3%，与去年同期的3.0%几乎无异。

以下是奥克兰不同地区，不同房型的周租金数据：

从地区分布来看，过去一年，奥克兰中区的房租几乎没有变化，而在截至2021年9月的一年里，当地房租甚至还下滑了0.9%。

涨幅最大的地区在Franklin/Manukau乡村地带，这里的租金在过去一年上涨了6.49%至$541.81。

此前，Barfoot曾指出，中区（包含CBD在内）的房租之所以最便宜，是因为当地有大量的小户型公寓，此前它们备受留学生欢迎，但由于边境封锁，留学生数量锐减，需求的降低导致周租金也受到了影响。

未来一年，新西兰央行是否会出台更猛的调控措施，又是否能够实现精准打击，一切只能拭目以待了。