真相 | 楼市不好？4月龙头们卖房高达9000亿！

过去的4月，国内房地产行业格外热闹。

一方面，疫情加速地产行业变革，除了数字化、智能化转型，也开始扩宽营销边界，突破平台间的“隔阂”，从线上卖房到明星跨界直播“带货”，天猫、抖音、快手成为开发商卖房新渠道，各房企中恒大、碧桂园、富力等早纷纷入局。

另一方面，国内房地产政策调控此起彼伏，变动频发。相关数据显示，4月全国房地产调控政策继续多发，单月调控次数多达67次。但不管松绑还是趋紧，降息刺激或人才政策，各城市所掀起的楼市保卫战中，“住房不炒”意图依旧明显。

在如此背景下，百强房企普遍加快供货，业绩恢复情况相对改善。

Ⅰ 疫情阴霾消退，业绩降幅收窄

一组克而瑞数据显示，4月单月，百强房企销售金额达9002.3亿元，环比上升17.2%，基本上已与去年同期持平。从累计业绩来看，2020年1-4月，由于疫情前期影响较大，百强房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%，但降幅自3月以来继续收窄。

以行业排头房企恒大为例，5月6日，恒大公布4月份合约销售数据，实现合约销售金额约652.1亿元，同比增长约11.6%；对应合约销售面积约为713.0万平方米，同比增长约28.5%。

事实上，得益于推出“全员营销”、以及多系列优惠购房举措，恒大一直维持逆势姿态。公开数据显示，2020年1-4月，恒大合约销售金额已达到2125.7亿元，同比增长19.4%；累计合约销售面积2371.1万平方米，同比增长约43.0%。

与此同时，“宇宙房企”碧桂园也披露了4月份的最新业绩。其中，碧桂园合同销售金额约490.0亿元，同比增加3.76%；合同销售建筑面积则为约589万平方米，同比增加16.07%。

值得注意的是，就在公布4月业绩的前一天，碧桂园也加入了明星“带货”直播卖房的阵营，力邀知名主持人汪涵搭配综艺顶流大张伟坐阵抖音。同时，碧桂园多地的区域总裁、副总裁等高层也轮番上阵，并通过29个分会场同步直播。

数据统计显示，碧桂园这次直播2小时内主会场观看人数达670万，连同29个分会场合计观看人数近800万；直播收获总音浪478万，一度登录抖音直播小时榜第一名。

此前在4月初，率先开启明星跨界直播卖房的房企是复地和富力，分别邀请了“带货”网红薇娅、主持一姐李湘。其中，有媒体报道，富力携手李湘直播卖房，共计吸引了超1000万粉丝围观和互动。

不难看出，从开启线上卖房到邀请明星出圈直播加持背后，仍是各房企对于业绩的博弈。

5月6日，万科与恒大、碧桂园同天发布4月业绩，但相较之下，万科状态似乎有些“掉线”。报告显示，4月万科实现合同销售面积303.8万平方米，合同销售金额479.5亿元，同比减少20%。

据悉，2020年1-4月，万科累计实现合同销售面积1188.6万平方米，合同销售金额1858.3亿元，同比减少11.35%。除1月份以外，万科合同销售额均在同比下跌。

提前一日发布业绩的融创中国，4月单月实现合同销售金额约337.6亿元，同比下降13.7%；合约销售面积约为248.9万平方米，同比下降10.24%。

值得注意的是，或许由于业绩并未明显回升，融创加大了减持金科股份的力度。最新在5月7日，融创通过公开市场再次减持5%金科股权，出售价格为每股8.0元，合计代价约为21.36亿元。

按照已公布业绩对比，4月单月合同销售额同比增幅超过30%房企，目前有世茂、金茂、绿城、花样年、禹洲地产，金额分别为212.3亿元、190.5亿元、143.0亿元、76.9亿元、96.3亿元，其中禹洲地产同比增幅最高为约87.4%。

此外，中海、龙湖、雅居乐、奥园、华润、招商等房企累计销售同比也均为增幅。其中，增幅在10%以上的房企为龙湖、雅居乐，合同销售额分别为220.5亿元、107.2亿元。

总体而言，相对于前几月，地产行业整体上已呈现回升趋势，但在房企规模的明显差异下，企业间对比与分化仍然在加剧。

根据克而瑞数据，4月单月内，保利、绿地、旭辉、正荣集团、金科、中梁控股、华夏幸福等房企销售均为跌幅。其中，绿地、旭辉、正荣集团以及华夏幸福同比跌幅在10%以上。

同时，数据也透露，如金融街、国瑞置业、和昌集团、星河地产、中冶置业、中华企业、云星集团、星河湾、大发地产、恒泰集团等房企，今年4月已“脱离”百强阵营，被迫隐匿于竞争之中。

“房企业绩普遍分化，到小规模房企被挤出百强队列，其实都是疫情影响下的正常状态，也是行业加速洗牌的表现。”一位接近TOP30房企的人士表示。

｜房企积极“补仓”，不惜溢价拿地

弱肉强食之下，面对逐渐回温的市场，头部房企“补仓”意愿逐渐强烈，更是不惜溢价拿地。

中指研究院统计显示，2020年4月，拿地TOP50房地产企业的拿地总额为3102亿元，同比增长0.5%，环比增长105.0%；Top100房地产企业拿地总额为3882亿元，同比增长7.2%，环比增长108.9%。

总体而言，房企土地成交建面、成交总价环比均有明显上升，土地市场回暖明显。

根据克而瑞数据显示，4月单月，大部分典型房企超9成在土地市场有所斩获，新增土储总价超过2019年平均水平。新增总建面为3700万平方米，环比上升93%；新增土地成交总价为2163亿元，环比上升117%。

同时，在4月投资力度大幅度回升之下，有9家房企单月拿地金额更是超百亿，包括恒大、万科、碧桂园、中梁、绿城中国、龙湖、中海、保利等。其中，恒大、绿城中国、新城位列前三，单月拿地成交金额总价为226亿元、172亿元、132亿元。

以恒大为例，仅在4月份恒大就拿下佛山、哈尔滨、广州、中山、温州、北京、成都等地多宗地块。其中，除了接连在北京拿地2宗，更是斥资68亿元广州拿地，仅一线城市拿地金额高达130亿元，土地储备较为优质。

绿城中国则延续上月拿地的态势，扩储意愿明显。4月13日，绿城经过21轮报价后，以9.6亿元竞得银湖地块；隔天，绿城以成交额13.9亿元，溢价率28.37%，拿下浙江金华金东区的商住地；24日，绿城又以溢价率近52%，将宁波江北区一商住地收入囊中，成交金额14.02亿元。

值得注意的是，多家研究机构的数据显示，4月土地市场量价齐升，300城土地成交均价创近两年新高；40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%，同比涨幅超过20%；南宁、厦门、昆明、福州、佛山等城市平均成交溢价率更是超过30%。

多轮竞拍、溢价争夺以及“地王”现象又再度出现。4月22日，位于厦门思明区的一宗含住宅地块被上海泰鸣以103.5亿元成交，折合楼面价高达5.05万元/平方米，溢价率43.8%，一跃成为厦门总价、单价双料“地王”。

一周后的4月30日，有相关媒体爆料，佛山、南京、扬州、绍兴4城掀起同日土拍大战，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%。

其中，再次引起关注的南京，当日一次性推出5宗地块，超过20家房企围猎，最终成交总价达242.4亿元，被万科、融创、宝能等房企“分食”。最高溢价为一宗位于雨花台区的商住地块，竞拍轮次接近200次，溢价率达44.9%。

同日，距离南京近100公里的扬州，一次性集中出让12宗地块，世茂参与竞价高达242轮后，将其中一宗地块收入麾下，成交金额9.46亿元，溢价率约87.5%。

可以看出，疫情阴霾逐渐散去的同时，土地市场已普遍回温，各大头部房企溢价拿地，积极补充“弹药”，为日后回血做足准备。

对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，目前国内普遍降准降息，是一个比较好的拿地窗口期，房企补空仓意愿也较为强烈，肯定会集中全力去拿地。其次，近期出让土地城市区位还是比较优质，各地人才落户政策相对宽松，都会有一定的促进作用。

“土地市场量价上涨，也体现部分房企对市场还是非常有信心。”谢逸枫进一步补充。

值得注意的是，虽然房企4月单月表现积极，但累计拿地仍旧不比去年同期。1-4月，Top 50房企拿地总额6360亿元，同比下降14.1%；Top100房企拿地总额8244亿元，同比下降7.1%。

文｜ 涂梦莹

编辑｜ 不二