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净负债率走高!雅居乐发永续债,是福是祸?|蜜姐
Original
Miss蜜姐
闺蜜财经
2022-01-11
撰文|蜜姐&编辑|楚琦
无论是个人还是企业,在高速发展阶段,集中精力大胆往前冲,都没问题,但早点多做一手准备很有必要。
尤其是现在这个阶段。
最近的文章中,蜜姐多次强调“抄底”是个技术活,需要财力更需要财技,无论的楼市还是股市,量力而行很重要。
金蛋不会一直是金蛋,有时候也会变成石头,关键能否熬过去,才有下文。
比如,曾经一度重仓海南的雅居乐,新近发布了2019年报,其毛利率从43.9%回落至30.5%;毛利同比大幅下跌25.6%。
01
海南在我国房地产市场上,注定是难以被忽视的一个区域。
无数的企业和个人,曾在这里享受快速造富走上人生巅峰,后又被一个巨浪打翻在地。
比如,上世纪90年代初,海南的房地产市场也是如火如荼,史玉柱和他创办的巨人公司,就在这种浪潮中奔上顶峰,不曾想短短四年随着泡沫的破灭,这位后来的传奇企业家不得不重新起步。
而最近几年,海南楼市也经历了一波被市场热情相拥,到渐渐冷静的过程。多家房企在海南布局,且获得丰厚回报。
以千亿房企俱乐部成员雅居乐为例。
据投资时报报道,2017年,雅居乐海南项目占公司销售总额的21.98%,其清水湾卖出了170亿元!当年更是获得了全国年度房地产项目销售冠军的荣誉。
然而,随着楼市调控政策的推出,尤其是限购,这个曾经的冠军项目在此后两年销售额甚至斩到了膝盖以下,2018年和2019年的销售额分别为:113亿元和不到40亿元。
一边是“现金奶牛”项目的失色,一边是负债率持续走高。
据财报显示,从2015年—2019年,雅居乐除了2016净负债率同比降低14.9%,此后三年是节节攀升。
尤其是2017年,曾经以稳健著称的雅居乐负债率71.4%,同比增长22.3个百分点。
2018年雅居乐的净负债率79.1%,继续增长;2019年中报显示,其净负债率增长到81.3%;2019年报则显示全年净负债率再次微涨至82.8%。
其实,雅居乐也早已不再把鸡蛋放在同一个篮子里,开启了区域多元化经营策略及买买买之路(详见
《千亿雅居乐走下神坛!谁还能成为稳健房企的样板?》
)。
02
雅居乐2019年报显示,除了毛利和毛利率明显下滑,其他数据还是颇为亮眼。
2019年全年雅居乐实现累计预售金额1179.7亿元,同比上涨14.9%;累计预售建筑面积891.1万平方米,同比增长11.7%。销售增速放缓,且低于top20房企平均增速。
但拿地却不手软。
据财报显示,2019年雅居乐新地块的总土地金额为472亿元,拿地给出去的钱增速较2018年超销售增速。
其楼面地价约为4334元每平米,考虑新增的42个项目,包括北海、昆明、昆山、清远、石家庄、渭南、襄阳等地,价格并不算便宜。
相比不少房企在楼市调控不放松的大背景之下,拿地趋于谨慎,2019年,雅居乐拿地却颇为大胆,甚至一度被舆论广泛关注。
尤其是,2019年上半年,短短二十来天,雅居乐砸了近60亿拿地。其中,雅居乐拿下的部分地块溢价率颇高,比如北京亦庄一宗地,溢价率高达41.33%;成都温江一地块,溢价率更是高达55.3%。
负债率的走高,也就不足为奇了。尤其是短期偿债压力不小。
财报披露,截止2019年12月31日,雅居乐现金及银行存款为425.55亿元,比2018年同期减少了25亿元;现金及现金等值项目为335.51,也同比减少22亿元。
而同期雅居乐的总借款为966.70;1年内需要偿还的短期借款为422.97亿元,年内还钱的压力不小。
虽说雅居乐的多元化也有了初步成效,但还是任重而道远。
比如,物业管理方面,2019年雅生活营业额51.27亿元,同比增长51.8%,但毛利率同比下跌了1.5个百分点。
03
另外值得一说的是永续债。
2019年,雅居乐先后四次发行了美元永续债,总计14亿美元,利率在7.75%—8.375%。
永续债看起来很不错,第一,它可以放在资产负债表的权益类,而非负债类!对财务报表中的资产负债率美容效果堪比滤镜。
雅居乐在2019年的中报里,也是如此操作的。
图片来源|雅居乐2019年中报
第二,长期来看,永续债会稀释企业的长期利润。甚至一度被视为房企的“利润黑洞”。
还因为发行美元永续债,存在汇率不确定性的风险,加上如果在固定时间内发行企业不赎回,其债权的票面息率就会逐步递增。
所以,即便是发行永续债,不少房企也通常会在不同时间段内陆续赎回。长期来看,永续债会影响企业的利润,且一定程度上掩盖真实负债情况……
此前,雅居乐方面曾回应,依然看好海南项目是“金蛋”。
不过2020年,雅居乐销售目标同比仅增1.7%,相比而言也开始放缓脚步了。
对于个人来说,千亿房企们尚且趋于保守,个人购房更应该谨慎。
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今日词汇:
净负债率
净负债率:
净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,其中有息负债选取的是短期借款,一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。
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