实探：罗湖排名第一名的学区新房，老破2手房9万+

2019年罗湖GDP已经跌到全市第六，比不过科技为主的南山，也敌不过金融中心的福田，甚至还被后起之秀龙华反超。

罗湖的“停滞”，似乎也反映在房价上。

据乐有家研究中心统计，南山区的均价9.5万/㎡，宝安区6.5万/㎡、福田区8万/㎡，龙华区6.2万/㎡，罗湖区5.8万/㎡，排名第五。

具体在新房上，主要受限于供应的影响。越是成熟的区域，入市新房越少，这是客观情况。

从罗湖区近五年的成交情况来看，区域的成交套数、成交面积、销售额以2016年最多。在2016年之后，这三个数据呈“断崖式”下跌的趋势。

在销售均价上，罗湖区的房价涨幅似乎并不太明显。

新房均价从2016年的71604元/㎡上涨到2020年的88214元/㎡，5年的时间房价仅上涨16610元/㎡，除了限价这个原因，也只能说是这个区域的市场价值反馈。

对比近年来打新火热的深圳西部片区，罗湖的涨幅情况确实比较缓慢。

两组核心的二手房数据对比：

据贝壳找房显示，宝安区去年的贝壳指数偶有下降，但总体呈上升的趋势，从1月的64178元/㎡上升至12月的81488元/㎡。

再来看罗湖的情况，从1月的56684元/㎡上升至12月的65820元/㎡。

深圳东西部表现出截然不同的两种情况，一边打新火热，一边涨幅缓慢。罗湖区似乎陷入某种发展困局，需要新的突破口。

从数据面上来看，罗湖这几年确实慢了。但是罗湖在全力出击。任何区域的轮动都需要时间。

罗湖区在部署“一主两区三带”的发展新格局，总投资约4200亿，有总体量约2300万㎡的旧改，打造城市更新改造后的国际样板。

除此之外，笋岗片区更是拥有“西有前海，东有笋岗”的战略定位，打造集金融、科技、文化于一体的城市CBD。

罗湖区目前可利用的土地资源有限，主要靠旧改来完成城市更新。旧改后的罗湖会发生什么样的变化？

过去你买不起罗湖，现在高攀不上南山，连追赶宝安都吃力，对于罗湖的选择，已经不能只是单纯数据论了。

熟知板块轮动，在资金、时间上做好衡量，才是优秀的深圳购房者。罗湖新盘你以为无人问津，但乐居社群为这两大盘吵热了。

乐居实探罗湖区的两大即将入市新盘，看它是否值得入手。

 实探罗湖两盘

新房或与二手倒挂不明显？

笋岗中心万象华府

笋岗中心万象华府位于罗湖笋岗片区，项目前身为仓储空间，后被转换成为住宅性质的用地。

项目为双地铁上盖物业，乐居从7号线笋岗站A出口出来，就看到正在建设中的笋岗中心万象华府，步行2分钟左右就到了营销中心。

规划中的地铁17号线未来也会经过这里，站点是笋岗站。

乐居实探该项目时，建筑已经高出地面20层左右。营销中心在工作日访客也不算少，一个小时内陆续有几批客户到访。

项目周边中介大多认为：“这个楼盘不愁卖。”

笋岗中心万象华府是一个综合体项目，包含2栋住宅、1栋公寓、2栋写字楼、商业中心，其中住宅有600多套，公寓有1000套左右。

住宅产品有A、B两座，主推78-140㎡的2-4房。

其中A座的梯户比为3梯4户，主要分布78、98、116㎡的2-3房产品；B座梯户比为3梯3户，主要分布98、116、140㎡的3-4房。户型分布范围广，可选择多。

项目目前已开放98㎡和117㎡的样板间，参观样板间需要验资100万。项目的置业顾问表示：“住宅的备案价预计在9-10万/㎡左右，大概会在春节期间开盘。”

公寓产品分位1单元和2单元，其中1单元为可售产品，主推建面约40-60㎡的单房至两房，梯户比为5梯22户。

另外2单元为人才保障房，未来会交给政府统一管理。公寓装修交付，置业顾问称：“备案价是否会包含装修费，目前尚未明确。”

项目住宅和公寓共有约1600套房源，而车位只有约600个，车位比不足1:1。

项目的置业顾问也直言：“项目车位肯定是不够的，目前整个罗湖区的车位都很紧张。开发商目前也在想方案，在车位不够的情况下，可能会把商业的车位拿来给住宅用，这样是可以充分满足使用需求的。”

项目位于罗湖成熟片区，周边的学校、商业都较为醇熟。

在教育方面，笋岗中心万象华府周边学校遍布，1.5公里范围内就有红桂小学、桂园中学、百草园小学和笋岗中学。

除此之外，项目还代建了一所小学，置业顾问称：“目前校名还暂未确定，预计明年6月就可以投入使用。”

周边中介李民表示：“传言华润代建的小学有可能是螺岭小学的分校，也有可能是笋岗实验小学的新校区。现在官方还没有发布相关文件，具体是哪所学校还没有确定。”

在商业方面，项目自带约7.8万㎡的“万象食家”，未来这里会是全球食材的采购中心。周边还有星光商业广场、HALO PLACE等购物广场。此外，项目还临近蔡屋围商圈、人民南商圈、东门商圈。

在成熟的罗湖，商业并不是大问题。

笋岗中心万象华府周边的二手房单价普遍在6-8万/㎡，单价最高的小区是嘉宝田花园，为9.1万/㎡。二手房普遍年龄都比较大。

嘉宝田花园的第一期是在2002年开发的，学区为红桂小学、百草园小学、桂园小学和桂园中学。小区目前在售的二手房最小户型是60㎡，最低总价545万。

中介称：“嘉宝田花园是笋岗比较好的小区，二手房成交还不错，成交量是每个月10套左右。”

据贝壳找房显示，嘉宝田花园去年3月成交了一套6.6万/㎡、总价591万的房源。到了今年年初，小区的二手房成交价已经突破9.4万/㎡。仅一年时间，说明罗湖并不是不涨，而是要挑房源。

对于嘉宝田花园二手房一年成交相差接近3万/㎡的现象，中介小哥表示：“这种增值一般是3-4年才会出现，罗湖去年的增值跟往年相比，也是最大的一年。

中介认为小区房价出现较大幅度上涨原因有3点：

目前笋岗中心万象华府的吹风价为9-10万/㎡，与周边二手房的倒挂并不明显，价格甚至还超过笋岗大多数的小区。

中介表示：“在罗湖不会存在明显的倒挂现象，笋岗中心万象华府与嘉宝田花园基本上没什么倒挂。如果有倒挂的话，应该也是在1万/㎡以内。”

翠园华府

乐居从3号线水贝站出发，步行约7分钟左右到达项目的施工地。

翠园华府属于东立片区城市更新单元，位于东晓街道太白路与东盛路交汇处西南侧。

拆除用地面积15923.7㎡，其中二类居住用地+商业用地面积10757㎡，容积率8.14。

图源：品创壹点通

项目建设为3栋47层的住宅楼、1栋31层的保障性住房、1栋25层的综合楼，并设有3层商业裙楼，4层地下室。

乐居实探该项目时，看到建筑正在加紧施工中，建筑外立面贴有“翠园华府，2-4房精装住宅”的字样。

翠园华府目前还未开放营销中心，网上有消息流传项目有可能会现房交付。

乐居咨询了项目周边三家不同的中介门店，他们都没有项目的详细资料。

中介普遍认为，“翠园华府开盘价会很高，大概在11-12万/㎡，总价700-800万起步。”“项目不愁卖，单价可能超10万/㎡，而且购房者会比较难买到。”

可惜的是东西侧各有两个项目被调出了区十三五拆除重建范围。西侧曾经业主非常期待的东立花园也因为现实原因，被调出了十三五的范围。

住宅61110㎡（含保障性住房11000㎡），商业、办公12860㎡,商务公寓5500㎡，体量不算大。项目周边生活气息浓厚，店铺多为小吃店。临近下班时间，人流量也增多了。

在商业方面，翠园华府自带有商业，周边有粤海城将近12万㎡的购物中心。除此之外，距离项目500米左右还有IBC MALL，这里有超100家商家入驻。

在交通方面，项目1公里范围内有多个地铁站，出行便利。水贝站、太安站、田贝站、布心站均在周边。但距离水贝是最近。

图源：百度地图

学校分布最近的有东昌小学、奥斯翰外语学校以及东湖中学。翠园华府最大的卖点是它的学区翠园中学（东晓校区），这所学校平均分连续10年在罗湖区排名第一。

但是目前的学区仍处于待定，但从教育局现有的大区划分来看，属于翠园中学东晓校区的学区范围。

项目周边楼栋的楼龄年代都较长，大多数为90年代的房子，但是二手房价已经9万/㎡了，仍有不少购房者趋之若鹜。

不要小看这些老破学区房，学区均属于翠园中学（东晓校区）。中介表示：“带这所学校的小区二手房价格基本上都是9万+/㎡了。”

因所处的学区不同，一路之隔的二手房房价也会有所差距。

据中介表示：“翠竹路一边小区学区为翠园中学（东晓小区），二手房房价会贵一点，为9万/㎡。一路之隔的小区为松泉中学，二手房价7.5万/㎡。”

房价差距大，也不难怪深圳业主不少人也会为了小区里其他孩子的学习成绩发愁。神奇深圳业主：组团学霸给孩子补课，为房价或孩子？

入场罗湖，机会和挑战都比较明显。

成熟的片区，优质的学区，稳定的生源，文娱配套齐全，附带了加速的城市更新节奏，当然最重要的还有温柔的房价，你看好罗湖吗？