动辄2000万？深圳这里的学区房有点猛

原创乐居编辑部深圳乐居 2022-02-27

南山学区房2000万是常态？

“我很感兴趣”

“问题是买不起”？

出品/深圳乐居 ID/szhouse作者/人間清醒莎樂美

深圳家长圈中，有一个“人尽皆知”的概念——只要进了四大就是半只脚迈入了重本的大门。

毕竟四大高中的高考重本率高达95%！因此，如何把自家孩子送进名气响当当的高中，自然成了家长们操心的话题。

初中的升学率排名怎么样、学生的中考成绩如何？每年都有各种维度的排名汇总，分析各大学校的排名情况。

此次，乐居君实探各片区学区房二手真实市场，看看随着新政的到来，如今产生了什么样的变化？

第二站，乐居来到了南山区！

南山区——广东经济第一区，聚集着大量的高新技术产业人才，而科研精英们置业选择的背后，是强劲的购买力和对少儿教育的重视。

加之南山自身即是成熟片区，其配套设施，包括自然、人文环境等，自然胜出一筹，素来是诸多改善型购房者优先考虑的区域。

在上了“名校学区房”的色彩之后，其价格自然水涨船高。南山区的教育集团化规模早已显现，有南二外集团、南山外国语集团、南山实验集团、育才集团、深大附中集团等等名校基因。

南山区初中梯队分布01第一梯队
南二外海德、南外高新、南实麒麟
02第二梯队
南外文华、南外科华、南外大冲03第三梯队
育才二中、南海中学、深大附中、学府中学

（以上排名仅供参考）

南山区第二外国语学校(集团)海德学校

妥妥的位于第一梯队的老牌名校——南山区第二外国语学校(集团)海德学校，每年送入四大名校的学生比例居高不下。

周边小区的家长多来自于腾讯、华为、百度等知名企业，综合素质较高且重视孩子教育问题，而这也从一定意义上保证了生源质量的稳定。

拥有南二外海德初中学位的小区有8个——漾日湾畔、滨海之窗、观海台、浪琴屿花园、海洋之心、电力花园、瑞铧苑、天海花园。

而其中，只有前三个小区还带有海德小学学位，江湖人称“海德三宝”——漾日湾畔、滨海之窗、观海台。

南二外海德学区所在的位置，是后海的核心地段。邻近海岸城商圈、南山区科技园、后海总部基地，又靠近地铁2/11号线后海站，交通便利。

因此，无论是自住还是出租，房产的价值都相当可观。中介也表示，这一带挂牌出售的房源不多，但出租的会稍多些。

“漾日湾畔有一套74平的挂牌1650万，海洋之心有一套85平的2+1房要1450万，天海花园有一套92平挂牌1500万”，中介向乐居推荐了几套房源。

按照上述的报价，与“0208”发布的二手房参考价差了不是一星半点。漾日湾畔因其较好的学位和商业配套资源，报价单价去到了不可描述的地步；而海洋之心、天海花园等业主报价则超过参考价有6万/平左右。

价格的差异，与是否带中小学双学位、配套等有一定的关系，而天海花园是八个小区中唯一一个楼梯房，因此价格会相对低些。

但仅隔一天，中介小哥就遗憾地告诉乐居，漾日湾畔的那一套已经卖掉了，“因为那套是目前唯一一套可以立马用学位的”，其抢手程度真实地诠释了什么叫“犹豫就会败北”。

南山外国语学校(集团)高新中学

发展势头也颇为强劲的南山外国语学校高新中学，学校位于科技园南区科苑片区，学区内多为豪宅，且多以大户型为主。

针对居住的纯粹性这一点上，相对于“抱团”辐射科技园的“南外三子”——文华学校、大冲学校、科华学校——其周边的写字楼偏多，南外高新周边要更胜一筹。

南外高新周边楼龄较新有恒立听海、卓越浅水湾、浪琴半岛、岸芷汀兰、纯海岸雅居和博海名苑。其中，楼龄最新的是2008年入伙的浪琴半岛，和2011年入伙的岸芷汀兰。

此外，还有一些楼龄相对稍老的楼盘，如滨福世纪广场、阳光带海滨城、海怡东方花园等。

高新中学的学区房普遍楼龄较新，社区面貌好，但多以大户型为主，小户型房源少。

乐居实探时，也被告知“起码有1400-1600万的预算，才有机会买到高新中学周边小户型的房子”。

据了解，海怡东方花园目前仅有一套74㎡挂牌在售的房源，业主挂牌1480万，中介表示“这套已经是高新中学总价最低的两房了”。

虽然是“总价最低的两房”，但按照该业主挂牌房源的单价来看，比该小区去年的二手房参考价约高出一倍，差了9.8万元/㎡！

而其他的大户型自然不用多说，两千万起步是常态，总而言之长话短说，如果决心入手南外高新学区房，票子“得管够”！

南山实验教育集团麒麟中学

南山实验教育集团麒麟中学位于南头片区，邻近南头古城、荔香公园、中山公园。而且，南山区政府、南山文化馆也位于该片区，这里也可谓是南山的行政文化中心。

根据此前南山区教育局官网发布的《关于南山区2021年义务教育阶段招生工作相关事项的公告》：

以玉泉路、南海大道、桃园路、南山大道、深南大道、玉园路为界，合围形成的片区为南山实验集团麒麟中学学区。

乐居实探的过程中了解到，麒麟花园三期有47㎡的小户型在售，业主挂牌价713万。

此外，中介告诉乐居君，“麒麟花园二期有80平的挂牌价1100万，一期还有一套104平的业主挂牌价1428万。”

带优质学位的物业，通常会出现小户型单价奇贵的情况。也有中介告诉乐居，尽管初中学位已经被使用，麒麟花园一套39㎡左右的户型，报价去到750万元。

据悉，目前很多房源正处于出租的状态，有租客居住不便看房。

据中介解释，时下新政之后，诚心出售的业主比较少，“很多业主都处于观望阶段，有些除非是着急用钱，才会挂牌出售”。

但对于爱子心切的家长们来说，像学区房这样的刚需，该买的还是要买~

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