苏州市调商业项目行程建议 | 2019年4月版

“对商业的进步永葆好奇心”

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 ✒️ CeCe

本期的市调行程建议走进”江南水乡“的又一座代表城市——苏州。早在一年前，CRR一行已实地走访过姑苏城，彼时便曾写过一篇踩盘稿件，可作参考：苏州两万步 | 商业丈量金鸡湖

今日，我们特邀了一位对苏州比较了解的小伙伴CeCe来撰稿，希望在她的建议下，会有更多的从业者与爱好者，都能如我们一样，爱上这座城市。 

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人人尽说江南好，游人只合江南老。苏州作为江南水乡的代表城市，宜居也宜商。

2018年，苏州城市GDP总量排名全国第七，长三角城市群26城中排名第二，全省排名第一。强劲的GDP排名，世界五百强企业持续二十多年的投资绑定，让苏州在商业地产发展商的心中，亦是地位独特。

也因此，很多商业品牌走进江苏的首站，往往不一定是南京，反而最有可能是苏州。

苏州重点商业项目分布地图 | 制图Jone

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苏州市区格局呈现“十”字型，以古城区（姑苏区）为中心，东南西北有五个行政区分布环绕。2009年以前，苏州的商圈主要集中在古城区，观前街、石路、泰华三大商圈依次排行。当时观前街独坐头一把交椅，位于商圈内的美罗百货、人民商场等百货商场代表了当时的业态主力和顾客消费偏好。

以2009年为界，以印象城为代表的购物中心进驻苏州市场，带来了一众国际快时尚品牌和外婆家等当红餐饮，刷新了了业界和顾客的认知，也成为苏州商业地产发展史上重要的里程碑。

经过十年来商业地产的蓬勃发展，国内如合景泰富、龙湖、中粮，国外如凯德、唯泰等发展运营商纷纷进入苏州这个地级市场，为苏州人民贡献了更多消费承载地。

如今，苏州商圈分布从西往东依次排开，西边高新区有狮山商圈，中间姑苏区有观前商圈、石路商圈，东边工业园区有湖西商圈、湖东商圈。

目前，苏州轨交已建成运营1、2、4号线，在建3、5、6、S1四条线路，规划中的7、8号线有望于今年下半年开工。到2024年左右，苏州将计划建成9条轨交线路。而乘坐东西向的1号线，基本上可以调研完苏州大部分商圈了。

最新苏州地铁线路图 | BY MetroMan

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以下为1-3日苏州市调考察行程建议（括号中为备选项）：

苏州商场市调1日游

行程建议：

狮山龙湖天街-苏州印象城-苏州中心-诚品书店-新光天地

行程说明：

狮山龙湖是龙湖在苏州的第一个开业项目（27万㎡），接下来还会有三个，可见龙湖对于苏州的深耕程度。

苏州印象城作为苏州第一个购物中心，独领风骚多年，目前面临苏州中心的竞争，正在进行一系列调整动作，可以一逛。

苏州中心，巨无霸项目（35万㎡），实在太大，走上一遍，要费些脚力了 ，这也是目前苏州最为当红的项目。

诚品书店是大陆首家，无数文青专程打卡之地，来了就一定不要错过。

诚品周边的台湾邻居——新光天地，虽然看到商场里面的客流和品牌你大概会泪目，但是请注意看硬件的设计和软件的营造，这里面包含了台湾商业友人诚挚的用心和保全的体面。

P.S.如果按以上路线走完还感觉自己很有体力的牛人，可以打车前往李公堤走走，看一看金鸡湖的月色和苏州老牌商业水街，品一品传统苏帮菜，不枉来过一遭。

苏州商场市调2日游

行程建议：

DAY1:见1日游路线

DAY2：观前街-时代广场-久光百货-圆融星座-邻瑞广场-永旺梦乐城（园区店）-奕欧来

行程说明：

第二天可以相对轻松地选一些项目再看看。虽然苏州人都会告诉你，观前街是留给外地人的，本地人不会去逛，但这也不妨碍我们去看看曾经苏州的第一商圈，感受她的辉煌与没落，因为苏州唯一的卡地亚和爱马仕都在这个商圈的商场里。

再次来到湖东商圈，时代广场、久光百货、圆融星座几个项目可以一起逛逛，虽然都是开业5-10年的项目，但是可以看出当时操盘者的规划和招商水平，时至今日也不显落后。

邻瑞广场包含了苏州首家山姆会员店，依靠周边高端住宅区和山姆主力店，本来是社区商业却引入了较多比较优质的品牌。

接着永旺梦乐城，继承了永旺一贯的郊区mall风格，服务设施全，品牌接地气。最后，奕欧来，唯泰集团比斯特购物村系列的中国版，吹着阳澄湖的风，逛逛赏心悦目的奢侈品折扣店，钱包该打开就打开，一边市调一边购物，乐哉乐哉。

P.S.被《都挺好》带火的平江路就在观前街附近，如果有空，不妨去看看石老板的“食荤者”餐厅哦。

苏州商场市调3日游

行程建议：

DAY1：见1日游路线

DAY2：见2日游路线

DAY3：相城天虹-平江万达广场-石路天虹CCmall-吴中万达广场-吴江万宝广场

行程说明：第3天的路线呈南北走向，基本可以借助轨交2号线、4号线，部分项目需要再换乘公交或者打车。主要是一些区域性或社区型商场，可以作为了解苏州整体商业情况的一个补充调研。

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以上行程安排更有助于走马观花地了解苏州的整体商业布局情况，还有一些小项目，或者较为常规项目并没有全部列出。这里附上一张可以供自由安排市调行程的项目参考表：

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*本文内容仅代表本文作者观点，与商业地产志及其主体无关。

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