罗湖终于上新了！水贝地铁附近这对姐妹花，选谁好？
编者按：国庆节前一周，深圳有4个项目陆续拿证，抢闸“银十”市场。“黄金周”历来都是楼市销售的好时机，不少品牌房企纷纷选择在国庆假期期间持续推盘。传统的国庆“黄金周”是否还能名副其实？
乐居深圳在国庆长假期间，实地探访热门楼盘售楼处，了解楼市的真实状况。近期罗湖新盘传入市消息，本文为系列报道第三篇——实探罗湖布心片区双盘。
在过去的9月，深圳西部市场，风头出尽。
尤其是宝安、光明，9月中下旬推货频密，5盘日光，网友调侃：熟悉的味道又回来了？！
今年6万套的供货计划，目前已完成2/3，剩余的货量将在四季度悉数上架，不少吹风已久的新盘至今还没见到入市身影，预估四季度会集中面市，对买房人来说是好消息，这说明可选择机会多了。
深圳市场整体呈现“西热东冷”的态势，今年坪山市场也是“高开低走”，三季度整体去化率不尽人意。9月坂田荷棠里，与大运颐安都会中央花园的“日光”，为东部市场争了一口气。
近日，罗湖也传来上新的消息。到目前为止，今年罗湖仅有3个项目获批预售，其中2个住宅缙山府和笋岗中心万象华府，合计不到1500套的货量。据乐居不完全统计，10月份，罗湖预估会有5个新盘入市，黄金周乐居实地探访位于布心片区两大新盘。
位于水贝地铁站附近的两个新盘，独树阳光里将推建面约73-158㎡二至四房，共计约700套住宅，位于1栋A/B/C座，毛坯交付；另一个项目是翠园华府，将推建面约75-128㎡的二至四房，推300套住宅，装修交付。
这两个项目一左一右地分布在水贝地铁站旁，户型、地段及目标客户相近，区位配套重合度高，因此，不少打新人都在左右权衡，黄金周假期，乐居君实探两个项目，看看哪个更值得入手！
曾经的中央商务区 如今黯然失色？
罗湖，“春天故事”的启航原点，发展至今已超40年。
罗湖区是深圳市传统中心城区之一，京基100、东门商圈、国贸大厦、地王大厦……一个个耳熟能详的地标建筑，见证着深圳特区时代的风华与成就。作为深圳城市最早开发的城区，罗湖是深圳中央商务区重要组成部分，与龙岗区横岗、南湾、布吉、坂田及龙华区民治等地交界。
2015年之后，深圳楼市呈现出了“西高东低”的发展趋势。罗湖的房价在过去深圳楼市的黄金周期中未能占据先机，经济发展比不上南山、福田、龙岗，在新房市场中与宝安差距也被“前海扩区”进一步拉开。
从经济产业上看，罗湖区域内多为服务实业为主，如东门步行街、水贝珠宝业，以及笋岗的批发市场，以及满大街的餐饮与酒店等等。
罗湖是相较于南山与福田，规划建设较早的区域。实探罗湖，目之所及大部分房子建设年份早，小区老旧，配套落后。区域内城市更新覆盖面积较大，开发建设需要很长一段时间，换言之，市貌改变也不是一朝一夕能实现的事。
9月2日，罗湖住建局发布了新的棚户区改造通告，对现状容积率可适当放宽不超过 2.5，而高层旧小区现状容积率一般都超过2.5。
这一条件基本将高层旧小区排除在棚改的大门之外，或许将成为业界先行先试的政策探索。
其中，罗湖区棚户区改造项目共计 5 个，总改造规模达 82 公顷，仅次于福田。5 个项目均已确认实施主体，其中 4 个已取得规划批复，2 个进入开发建设阶段（罗湖“二线插花地”和景福花园片区），实施率 40%。
五个棚改项目还包括：清水河重点片区、边检总站二大院、船步街片区。
在旧城改造方面，罗湖区内多个旧改项目完成了更新建设，陆续上市，其中便有为人熟知的笋岗田心村华润旧改项目（如今的笋岗中心万象华府），以及今天实探的独树阳光里，为“独树村旧改”项目。
独树阳光里
独树阳光里所在的区域是罗湖区东晓街布心片区，文锦路与太白路交叉口东南侧，临近地铁3号线水贝站，项目南侧毗邻水贝国际珠宝交易广场，水贝珠宝交易中心是目前国内具有影响力、交易量较大的珠宝专业交易市场。
独树阳光里目前已经封顶，展示中心已对外开放。项目前身是独树村旧改。
从3号线水贝地铁站B口出来约645米左右（高德测距），步行约10分钟可抵达销售中心。
共规划6栋建筑，为28-47层建筑，集住宅、商业、办公与商务公寓的小型综合体项目。分别是4栋住宅、1栋写字楼和1栋保障房，最高的建筑高度达168米。
其中，住宅约88900㎡（含保障性住房约8300㎡），商业约26750㎡，商务公寓约11100㎡，公共配套设施约1750㎡，地下商业面积约750㎡。
其中2栋商业、3栋小户型作为回迁部分，仅有1栋是可出售的商品房。将推售涵盖建面约73-158㎡二至四房，共计约700套住宅，具体位于1栋A/B/C座，两梯五户，预计2023年底交楼，毛坯交付。
值得一提的是，独树阳光里位于翠园教育集团松泉实验学校的学区范围内，松泉中学2017年更改为九年一贯制学校，同年并入翠园教育集团，创建于1964年的翠园中学，是深圳市传统的“老八大”名校，广东省一级学校。另外，项目还在布心小学、水田小学、东晓小学等学区范围内。（不作为招生口径，仅供参考）
因此，教育可以说是独树阳光里的一大卖点，据乐居实测，项目与松泉学校仅一路之隔，步行约1分钟左右。
在日常商业配套上，除了水贝地铁上盖的IBC商场，独树阳光里周边的几个小区，年份较早，街道容貌较为老旧，但生活氛围还算浓厚，中华花园、太阳新城等小区底商，对于一般日常的生活采购，基本都能满足，大大方便了周边居民。
此外，项目自带商业建面约26750㎡，足以满足日常购物需求。再远一点，6公里范围左右，还可以前往东门商圈、华润万象城、京基KKMALL，4站地铁可抵达。
项目正门位于内街太白路，平时车流量不算太多，出行安全性有保障。主干道方面，项目紧邻文锦北路、布心路，周边丹平快速等路网，私家车、公共交通同样便捷。此外，项目离深圳东站非常近，大约4公里左右，开车仅需9分钟（路况良好的情况下）。
而唯一不足的是，项目的车位仅有600个左右，配比不足1：1，商品房加上回迁住户部分，车位分配明显是不够用的。
周边二手小区，指导价在4.35-5.91万/㎡，但实际挂牌价不低，有好学校资源的带动下， 周边的小区在二手市场上还是比较吃香。
距离独立阳光里约1公里左右的翠园华府，建设进度稍微快一些。目前翠园华府已经封顶，外墙正在施工当中。据案场销售表示，销售中心装修升级中，暂停对外开放，等预售证一下来就可以正常迎客。
翠园华府位于布心路，距离水贝地铁站仅500米（高德测距），步行6分钟可达项目销售中心。
项目规划建设为3栋47层的住宅、1栋31层的保障性住房、1栋25层的综合楼、并设有3层商业裙楼，4层地下室。
推售户型方面，将推建面约75-128㎡的二至四房，300套住宅，装修交付。
在商业方面，翠园华府自带有商业，周边有粤海城近12万㎡的购物中心。此外，项目距离IBC MALL大约500米。
在教育方面，翠园华府的学区学校与独树阳光里重叠度高，周边有东昌小学、东晓小学、布心小学、翠园中学（东晓校区）等学校（不作为招生口径，仅供参考），教育资源充足。
而项目周边多为老旧小区，大多为90年代的房子，仍有不少购房者趋之若鹜。
比较出名有百仕达花园、新港鸿花园、旭飞华达园等小区，二手指导价在4.2-6.26万/㎡之间，但是据乐居实地咨询，实际二手挂牌价已去到9万元/㎡。
（二手住房成交指导价）
这两个项目，可谓是一对“姐妹花”，户型面积段同样涵盖二至四房，但是独树阳光里户型更多、更大；同在布心片区，教育与交通配套相近。
就在乐居君停留独树阳光里销售中心的，不到半小时的时间里，先后已经有四拨客户在问，“你们和翠园华府哪个先开盘”，同样，两个项目销售回复也是惊人一致“节后拿到预售证就开盘”！
从实探的情况来看，在生活便捷性上，乐居站独树阳光里，周边还算是有点生活烟火气，翠园华府面向布心路，车水马龙，周边小区环境稍逊一筹；学校的话两者都有翠园教育集团资源，而翠园华府则对口翠园中学东晓校区（中学部），具有14年教育资历，实力不同一般。
上车罗湖，选择性不多，但是挑战性很强，打新人看好再下手！
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